El mercado inmobiliario se anima, eso dicen todas las fuentes especializadas del sector. La baja remuneración que ofrecen las inversiones más tradicionales como bono o letras, redirigen a los inversores, una vez más, hacia el mercado inmobiliario. Aunque la vivienda es un bien de primera necesidad, este mercado no está lo suficientemente protegido (o la protección que hay es contraproducente) para que no se produzca la especulación.
La mayoría coincide en la que recuperación no es uniforme en todo el territorio, siendo unas cuantas ciudades y áreas las que más destacan. Madrid, Barcelona, Baleares y Costa del Sol son algunos de estos mercados al alza en cuestión de compra de vivienda.
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| Calle Gran Vía de Madrid |
Respecto a la compra de vivienda se extraen unos párrafos de "El Capital" de Karl Marx, aplicables al mercado inmobiliario actual en España.
“El que tiene necesidad de una casa nueva, busca una de las que ya están construidas o están todavía en curso de ejecución, por especulación. El promotor ya no trabaja para el cliente, sino para el mercado; precisamente como cualquier otro industrial, está obligado a tener en el mercado una cierta mercancía. (….)
Los fondos se consiguen contrayendo hipotecas y el dinero se va poniendo a disposición del promotor en la medida en la que avanza la construcción de cada una de las casas. Si sobreviene una crisis que trae consigo una interrupción en el pago de los plazos por anticipado, toda la empresa suele naufragar; en el mejor de los caso, las casas quedan inacabadas hasta tiempos mejores, en el peor, se ponen a pública subasta a mitad de precio”. (Karl Marx “El Capital”1.867)
LA COMPRA DE VIVIENDA PROTEGIDA
La vivienda protegida también ha sido afectada por la crisis reciente y, en ocasiones, se ha llegado a dar la paradoja de que su precio limitado estaba por encima del de vivienda libre. También se pasó de una gran demanda de estas, muy por encima de su oferta, a la situación de quedar unidades sin adjudicar.Ya en la obra El Manantial de Ayn Rand se hablaba de la vivienda promovida por el estado y con destino a las clases desfavorecidas con difícil acceso a ella. Este párrafo es muy elocuente respecto a la negativa consideración que la autora, quien procedía del régimen comunista de Rusia, tenía sobre el desigual reparto de las cargas y beneficios mediante la intervención del estado en la actividad inmobiliaria.
El manantial (The fountainhead)
“¿Qué arquitecto no está interesado en proyectos habitacionales?”. Odio esa maldita idea. Creo que es una valiosa empresa proveer de una vivienda decente a alguien que gana quince dólares por semana. Pero no si es a expensas de otros. No si eso aumenta los impuestos, si aumenta todos los demás alquileres y el que gana cuarenta dólares está condenado a vivir en una ratonera. Eso es lo que está ocurriendo en Nueva York. Nadie puede permitirse un hogar moderno a excepción de los muy ricos o los más indigentes. ¿Has visto los viejos edificios recuperados en los que tienen que residir la mayoría de los matrimonio promedio que viven del fruto de su trabajo? ¿Has visto sus minúsculas cocinas y sus cañerías? Están forzados a vivir así porque no son los suficientemente incompetentes. Ganan cuarenta dólares por semana y no se les permitiría vivir en una casa barata, pero son los que aportan el dinero para el maldito proyecto. Ellos pagan los impuestos. Y los impuestos elevan su propio alquiler. Y tienen que mudarse de una vieja casa de piedra recuperada a una sin remodelar y de ahí a un vagón de tren. No deseo castigar a un hombre sólo porque gana quince dólares por semana. Pero que me condenen si comprendo por qué un hombre que gana cuarenta debe ser castigado a favor de uno menos competente. Seguramente habrá una gran cantidad de teorías sobre ese tema y sus correspondientes volúmenes. Pero mira los resultados. Todos los arquitectos están a favor de las viviendas estatales. ¿Has visto a algún arquitecto que no esté gritando a favor de la planificación urbana? Me gustaría preguntarle cómo puede estar seguro de que el plan adoptado será el suyo. Si lo es, ¿qué derecho tiene a imponerlo a los demás? Y si no lo es, ¿qué les sucede a su trabajo? Supongo que dirá que no quiere ninguno de los dos casos. Quiere un consejo, una conferencia, cooperación y colaboración, y el resultado será La Marcha de los Siglos. Cada uno de ustedes, en ese equipo, hizo mejores trabajos separadamente, que lo que hicieron los ocho juntos de forma colectiva. Alguna vez pregúntate la razón.Howard Roark
MECANISMOS URBANÍSTICOS DE LOS DESARROLLOS RESIDENCIALES EN ESPAÑA
El modo en que se planifica en España la vivienda protegida es resumidamente el siguiente: en un terreno nuevo que se va a a urbanizar dentro
de la ciudad, se hace un reparto de superficies de forma que se provisione la
suficiente para todos los usos. Se destinan x metros cuadrados a uso comercial,
educativo, equipamiento municipal (polideportivos, centros culturales y otros
servicios del ayuntamiento), sanitario, terciario, etc. Todo lo anterior en
proporción respecto a los usos principales que pueden ser industrial,
residencial, mixto o el que sea.
En un desarrollo que sea fundamentalmente residencial el suelo destinado a vivienda libre siempre será el más valioso y, de alguna forma, el que va a subvencionar el suelo de la vivienda protegida. Existe una creencia errónea acerca de que el estado subvenciona la vivienda protegida y es cierto que se le aplican algunas ventajas como imposición reducida, créditos blandos, además de adjudicarse según la renta “declarada”. El entrecomillado de la palabra declarada se refiere a que no existen unos mecanismos lo suficientemente eficaces que impidan el fraude y la especulación con la vivienda protegida.
Si el reparto de cargas y beneficios debe de ser proporcionado entre los propietarios del suelo de un desarrollo urbanístico, quiere decir que a quien se le adjudica el suelo menos valioso, como puede ser el de vivienda protegida o equipamiento, será compensado de alguna forma por el adjudicatario del suelo de vivienda libre, el más valioso. Es decir, al final de la cadena el comprador de la vivienda libre, quien por alguna razón no puede acceder a la protegida y no siempre por exceso de ingresos, debe subvencionar al comprador de la vivienda protegida. El mecanismo para que esto se produzca es al pagar por el suelo de su vivienda mucho más, pudiendo llegar al 50% del importe total, que el comprador de la vivienda protegida, quien paga muy poco o nada por el suyo.
En un desarrollo que sea fundamentalmente residencial el suelo destinado a vivienda libre siempre será el más valioso y, de alguna forma, el que va a subvencionar el suelo de la vivienda protegida. Existe una creencia errónea acerca de que el estado subvenciona la vivienda protegida y es cierto que se le aplican algunas ventajas como imposición reducida, créditos blandos, además de adjudicarse según la renta “declarada”. El entrecomillado de la palabra declarada se refiere a que no existen unos mecanismos lo suficientemente eficaces que impidan el fraude y la especulación con la vivienda protegida.
Si el reparto de cargas y beneficios debe de ser proporcionado entre los propietarios del suelo de un desarrollo urbanístico, quiere decir que a quien se le adjudica el suelo menos valioso, como puede ser el de vivienda protegida o equipamiento, será compensado de alguna forma por el adjudicatario del suelo de vivienda libre, el más valioso. Es decir, al final de la cadena el comprador de la vivienda libre, quien por alguna razón no puede acceder a la protegida y no siempre por exceso de ingresos, debe subvencionar al comprador de la vivienda protegida. El mecanismo para que esto se produzca es al pagar por el suelo de su vivienda mucho más, pudiendo llegar al 50% del importe total, que el comprador de la vivienda protegida, quien paga muy poco o nada por el suyo.
Alguien que optó por compra de vivienda protegida, puede en muchos casos, esperar los 10 años necesarios para que su vivienda quede desprotegida y así venderla a precio de mercado, aún cuando la compró a un precio mucho menor. Quedando de este modo en una situación equiparable al propietario que compró libre por el doble de precio, quien debió hacer un gran esfuerzo para afrontar el desembolso, así se produce la subvención de un particular hacia otro particular. Algo que es muy similar a lo que describía Ayn Rand en su novela.
LOS MÓDULOS DE LA VIVIENDA PROTEGIDA
Por ejemplo, en la comunidad de Madrid se
diferencian cuatro zonas, A, B, C y D, a las que se les asigna unos módulos que se
refieren al precio por metro cuadrado. Los diferentes municipios de la
provincia pertenecen por entero a una zona. La capital, Madrid, pertenece a la
zona A, la de más valor. A la zona A se le suman otros municipios del norte y
oeste a menos de 20 km
de Madrid.
El segundo y tercer anillo corresponden a las zonas
B y C, el resto a la D, con los menores valores asignados. La normativa
vigente en la que se especifica todo esto es la siguiente. Cada vivienda
protegida cuenta con su cédula de calificación en la que se detalla el periodo
de protección (diferente según el plana al que pertenezca) y valores máximos de
venta y alquiler.
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A medida que se
vuelve a activar el mercado inmobiliario, una vez pasada la crisis, entre los
años 2008 y 2013, se va incrementando la distancia entre el precio de vivienda
protegida y libre.
COMUNIDAD DE MADRID. ORDEN116/2008, DE 1 DE ABRIL
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| Ferrocarril de cercanías de Madrid |
Orden 116/2008, de 1 de abril, de la Consejería de Vivienda,
por la que se adecuan y
adaptan los precios
máximos de venta
y arrendamiento de las viviendas
con protección pública
a lo dispuesto
en el Real
Decreto 801/2005, de 1 de
julio, y su modificación por Real Decreto 14/2008, de 11 de enero.
Artículo 1. Zonificación
del ámbito territorial
de la
Comunidad
de Madrid a
efectos de determinación de los precios máximos de venta
de l as viviendas protegidas
A efectos de
determinar el precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de
las viviendas protegidas se
consideran las zonas
declaradas ámbitos territoriales de
precio máximo superior, comprensivas de los municipios que se enumeran
en cada caso:
Zona
A: Integrada por los
municipios de precio máximo superior del grupo A. Alcobendas,
Las Rozas de
Madrid, Madrid, Majadahonda, Pozuelo de
Alarcón y San Sebastián de los
Reyes.
Zona
B: Integrada por los
municipios de precio m áximo superior del grupo B.
Ajalvir, Alcalá de
Henares, Alcorcón,
Algete, Aranjuez, Arganda del Rey, Arroyomolinos, Boadilla del Monte, Brunete,
Ciempozuelos, Cobeña, Collado
Villalba, Colmenarejo, Colmenar
Viejo, Coslada, El
Escorial, Fuenlabrada, Fuente el Saz de
Jarama, Galapagar, Getafe,
Humanes de Madrid,
Leganés, Mejorada del Campo, Moraleja
de Enmedio, Móstoles,
Navalcarnero, Paracuellos de
Jarama, Parla, Pinto,
Rivas - Vaciamadrid, San Fernando
de Henares, San
Lorenzo de El Escorial, San
Martín de la
Vega, Torrejón de Ardoz, Torrelodones, Tres Cantos, Valdemoro,
Velilla de San Antonio, Villanueva de la Cañada, Villanueva del Pardillo y Villaviciosa de Odón.
Zona
C: Integrada por los
municipios de precio máximo superior del grupo C. Alpedrete, Camarma
d e Esteruelas, Collado
Mediano, Daganzo, El
Molar, Griñón,
Hoyo de Manzanares, Loeches, Meco, Moralzarzal, San Agustín de
Guadalix, Torrejón de la
Calzada y Valdetorres de Jarama.
Zona D: Integrada por el resto de municipios de la Comunidad de la Madrid.
Artículo
2. Precios máximos de
las viviendas sujetas a regímenes de protección pública
1. Los precios
máximos por metro
cuadrado de superficie
útil de las
viviendas sujetas a
regímenes de protección pública
de la
Comunidad
de Madrid, tanto para
venta como para
arrendamiento, se
determinarán multiplicando
el precio básico
nacional (758 euros
por metro cuadrado
útil), por el coeficiente autonómico
(1,60) y, en su caso, por el coeficiente de municipio o ámbito territorial de
precio máximo superior (1,60 para la Zona
A, 1,30 para la
Zona B y
1,15 para la Zona C),
tal y como
se establecen en el Real Decreto 14/2008, dando lugar a un precio máximo
de venta por metro
cuadrado de superficie útil para cada zona geográfica.
Cuadro de módulos/precios máximo de venta
(euros/m2 útil) para tasación de viviendas con protección, de promoción
privada, en la Comunidad
de Madrid, vigentes a partir del día 4 de abril de 2008.
Precio
máximo venta (m2 útil)
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Zona A
|
Zona B
|
Zona C
|
Zona D
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VPO
Régimen general, VPP y VPPB.VIVIENDA
|
1.940,48
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1.576,64
|
1.394,72
|
1.212,80
|
VPO
Régimen especial. VIVIENDA
|
1.819,20
|
1.478,10
|
1.307,55
|
1.137,00
|
La primera plaza
de garaje vinculada tiene un precio máximo de venta del 50% del piso, la segunda
plaza de garaje vinculada tiene un precio máximo de venta del 40% del piso.
Zona D: Resto de
municipios.
La renta anual máxima inicial
en las viviendas de nueva
construcción con protección pública en régimen de arrendamiento será el
resultado de aplicar a los precios máximos los siguientes porcentajes:
a) El 5,5 por 100 en el
caso de arrendamiento con vinculación a diez años.
b) El 4 por 100 en el caso
de arrendamiento con vinculación a veinticinco años.
LOS PRIMEROS PASOS ANTES DE COMPRAR UNA CASA
Lo primero, es obvio, tomar la decisión de comprar una vivienda que puede ser para
vivir, como inversión o forma de ahorro, lo cual ha sido y es muy habitual en
España.
Puesto que se trata de una decisión importante, ya que va a afectar a nuestra economía
y a nuestra vida en general, no se debe tomar la decisión sin un análisis más o
menos profundo de las implicaciones. Deberíamos sopesar los pros y los contras
e incluso considerar diferentes escenarios posibles. A buenas horas, estarán
pensando las víctimas de la burbuja inmobiliaria y por qué víctimas, porque se
dejaron llevar por la euforia general o no. Simplemente necesitaban una casa y
la compraron al precio que se podía encontrar en el mercado.
De hecho, mucha gente que se decidió a comprar lo hizo partiendo de la hipótesis
de “la vivienda siempre sube”, validada por la historia reciente del mercado
inmobiliario. Es decir, si me va mal y no puedo terminar de pagar la vivienda,
siempre se podría vender recuperando el dinero invertido. En definitiva este
era el plan B de la gran mayoría de la gente, pero nadie se planteaba el
escenario de una bajada de precios, ya que se consideraba imposible o, en todo
caso, nada permanente.
Bueno, pues en lo comentado anteriormente ya hemos tocado algunos puntos que debemos
estudiar antes de tomar nuestra decisión. El plan B es un aspecto importante
que habría que considerar, si la financiación en la mayoría de los casos,
procede de un préstamo hipotecario, el cual amortizaremos en un largo periodo
de tiempo, durante la vida del préstamo nos pueden acontecer todo tipo de
circunstancias. La pérdida de empleo, el traslado forzoso, cambios en nuestras
necesidades de viviendas, subida de los tipos de interés e incluso sucesos
catastróficos que hagan inutilizable la vivienda (algo menso probable).
Suponiendo
que contamos con ahorros suficientes, 20% del coste de la vivienda, si la hipoteca concedida es del 80% del valor de
tasación, más 10% en concepto de gastos (8% de IVA, notario, registrador,
seguros, IAJD…). Para una vivienda de 250.000 deberíamos contar con 75.000€ o,
al menos, con 50.000¿Y SI HACEMOS UN ESTUDIO DE MERCADO?
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| Mapa de inmuebles en venta de SAREB |
Pues
no es mala idea, pero no hay que olvidarse de aquello de comparar las peras con
las pera y las manzanas con la manzanas. ¿Cómo se traduce esto en el mercado
inmobiliario? Inmuebles de similar tamaño, calidad, acabados, situación y con
unas prestaciones similares, además de descontar del precio los anexos que no
van incluido en todas las muestras.
Un
ejemplo podría ser una comparativa entre:
Pisos de 3 habitaciones con uno o dos baños
Pisos de 3 habitaciones con uno o dos baños
Ø
Con altura de planta 2ª o más
Ø
Ubicación en el barrio de Sanchinarro, por ejemplo
Ø
Con garaje o posibilidad de comprarlo aparte
Ø
Jardín y zonas comunes (piscina no imprescindible)
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| Resultados en el portal de Fotocasa.es |
La
página de esta plataforma inmobiliaria anuncia 11 resultados; se descartan los anuncios que se salen de la media muy
por encima con más de 700.000€ (de 4
habitaciones y bajos con jardín) o los resultados que se salen de la media
por lo bajo y tampoco se consideran. Así los inmuebles que restan están entre los 408.00 el más barato y 460.000€ el más cosotoso de los de 3 dormitorios.
En el
mapa de arriba se cuentan 11 inmuebles, aunque uno fuera del barrio que
estamos considerando. El caso es que la horquilla de precios que me aparece en
este portal inmobiliario concreto es esa, entre 408.000€ y 460.000€ (alguno de
4 dormitorios). Ahora toca valorar los extras de cada uno, tales como plaza de
garaje incluida (podrían ser 2), trastero, piscina, acabados, zonas comunes,
cercanía a los distintos servicios del barrio, etc.
Uno mismo se puede hacer una comparativa mediante una sencilla tabla de excel, valorando los metros cuadrados útiles, preferiblemente, y todos los aspectos como conservación, sistemas de climatización, gastos de comunidad, servicios disponibles y todo lo que sea determinante para nuestra decisión final.
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| Comparativa de diferentes ofertas de pisos en Sanchinarro |
Es muy importante que los inmuebles que comparemos tengan características similares para que el precio por metro cuadrado incluya algo parecido. Por ejemplo, si hay zona verde y piscina o si el inmueble dispone de aparcamiento. En el caso de que la plaza de garaje no esté incluida cabría la posibilidad de negociar la compra o alquiler a otro propietario si el edificio dispusiese de garaje privado.
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Resultados para Sanchinarro en el portal de Fotocasa.es
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🏫🏤🏥🏦🏨🏩🏪🏢🚖🚃🚒🚝🚧🏡🏠🌇🌉🌃🌁🚪🏬🏭🗼🏰
De la imagen de arriba se deduce que mientras el metro cuadrado del primer inmueble resulta con un precio por metro cuadrado de 3.542€, en el segundo caso queda en 4.423€, lo que es una diferencia apreciable. Se supone que ambos cuentan con trastero y garaje, aunque el segundo inmueble cuenta con una segunda plaza de garaje. Realmente se debían comparar ambas sin los anexos, así sería una comparación más exacta.
Considerando que durante 2009 los precios de un piso de 3 dormitorios, como los anteriores, rondaban los 4.000€ en la zona de Las Tablas, que es muy similar a Sanchinarro, se podría pensar en un acercamiento hacia esos niveles.
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| Precios de vivienda en el barrio de Las Tablas. Año 2009 |
El mejor momento para comprar seguramente ya pasó, pero si los precios siguen en ascenso, este podría ser también un buen momento. Si, como algunos sectores afirman, se aproxima otra burbuja inmobiliaria, entonces no sería ahora el momento de comprar, pero con la subida de los alquileres en muchas zonas comprar está en la mente de muchos inquilinos.
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