Valoración de inmuebles

Valor y precio. La teoría del valor

Valor y precio, dos conceptos distintos que a menudo se confunden. El valor de mercado se determina en una hipotética situación ideal, en la que hay compradores y producto para comparar.

El valor de mercado “es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de un bien en la fecha de valoración, mediante una comercialización adecuada y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del bien y que ambos comprador y vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en la operación”. (Fdez.Pirla)

También según Fernández Pirla, Santiago, “La conducta económica consiste en una serie de elecciones entre las distintas alternativas posibles, lo que implica un juicio, una valoración”

Adam Smith (1723-1790) en su libro  “La riqueza de las naciones” consideraba el trabajo como medida del valor, el valor es, según él, la cantidad de trabajo que valía cada mercancía.

VALORACIÓN DE INMUEBLES

En el caso de la vivienda se diferencia también entre primera y segunda residencia e influyen en la valoración los siguientes aspectos:

• Situación

• Características particulares

• Tamaño (considerando incluso la dificultad de comercialización de los inmuebles grandes)

Por ejemplo, entre diferentes comunidades autónomas hay grandes variaciones del valor en euros por metro cuadrado (€/m²). Estudiando los informes de tasación mensuales de la sociedad Tinsa, se advierten diferencias de más del doble.

Variación de precios por comunidades

http://www.tinsa.es/wp-content/uploads/2015/12/mapa-ccaa-imie-ml-4t2015.png

TIPOS DE VALORACIONES

Existen las valoraciones de mercado y las valoraciones administrativas, para ambas se requiere:

-          conocimiento del mercado

-          métodos específicos de valoraciones

-          aplicar normativa

MÉTODOS DE VALORACIÓN

Métodos de cálculo: de comparación, residual, de coste y de actualización

Para el cálculo del valor de tasación, según cada método, hay que seguir diferentes pasos.

MÉTODO DE COMPARACIÓN

1. Establecer las cualidades del inmueble como:
• Emplazamiento
• Clasificación urbanística
• Uso, tipología, orientación, altura, planta

2. Búsqueda de testigos.
• Búsqueda de inmuebles similares
• Información de precios de venta y características a tener en cuenta
• Las diferencias de precio por encima o por debajo del 20% de la media invalidan para tomar el inmueble como muestra

• Hay que considerar la antigüedad del anuncio de venta también (llevará mucho tiempo si está sobrevalorado)

3. Homogeneizar la muestra de seis testigos (mínimo marcado por la ECO 805/2003 que regula la tasación hipotecaria)
• Se hace una estadística
• Se determinan los valores de mediana, media y moda
• Valores de €/m²

Este procedimiento se aplica en:

• Viviendas nuevas y usadas
• Inmueble comercial o aparcamientos

Construcción residencial en el centro de Madrid

MÉTODO RESIDUAL

El anterior sería el método de comparación para hallar el “precio de mercado”, pero mediante el método residual, se calcula el valor hallando el valor del terreno sin edificar y sumando el valor de la construcción.

Al valorar, si encontramos problemas para obtener datos de mercado, utilizaríamos el método residual, pues no es posible utilizar el de comparación.

Necesitaremos conocer:

• Coeficiente de ocupación y de edificabilidad permitidos por las normas urbanísticas que afectan al terreno

• También la ordenación limita: el volumen, separación con linderos, altura máxima, número de plantas, superficie ocupada del terreno y el área de movimiento del edificio.

* El coeficiente de edificabilidad consiste en la proporción siguiente, Superficie edificada / Superficie de terreno (m2 / m2) (0.5, 0.8, 1, 2, 3 o el que sea)

En el caso de dos terrenos con igual precio de venta por metro cuadrado, 300€/m², les corresponden dos precios diferentes de metro cuadrado construido si la edificabilidad es diferente.

• Terreno A de 5.000 m² se vende a 1.500.000€ y tiene 1,2 de edificabilidad
• Terreno B de 6.000 m² se vende a 1.800.000€ y su edificabilidad es de 1
• El primero tiene un coste a repercutir por metro construido de 250€/ m² (1.500.000/5.000=300) (5000x300/5000/1,2) y el segundo de 300€/m² (1.800.000/6.000=300) (6.000x300/6.000/1)
• V_s es valor del suelo en euros
• V_su es valor del suelo unitario en €/ m²
• V_sr es valor del suelo de repercusión en €/ m² construido (la parte que se paga por el suelo dentro del precio de m² construido )

V_V (valor de venta) =  V_s + C_c(valor de la construcción) + G (gastos de promoción) + B (beneficio industrial)

 El valor del solar se despeja restando al de venta el valor de construcción, gastos y beneficio

V_s =  V_v – C_c– G – B

*En el caso de que hubiera varios usos en el inmueble, por ejemplo, vivienda, comercial y aparcamiento, se utiliza más de una fórmula.

Suelo rústico en explotación agrícola

MÉTODO DE COSTE

El objetivo de este método es el cálculo del valor del edificio sin considerar el suelo.

Según la normativa aplicada se consideran distintos valores y costes.

En la valoración catastral se diferencia entre valor de suelo y de construcción. Y para valoraciones urbanísticas se considera el valor de la construcción sin tener en cuenta el del suelo.

En el caso de que no haya urbanización se valora como suelo rústico.

Valoración   Hipotecaria 

Orden ECO/0805/2003 Normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras

→ Coste de reemplazamiento / reposición  neto o actual→ Coste de reemplazamiento / reposición bruto o a nuevo

Valoración Catastral según el 

RD 1020/1993 Normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana

Se separan, por un lado, el valor del suelo y, por otro lado, el valor de la construcción.

Se utilizan los términos siguientes, que se asignan por polígonos:

MBS_ Módulo Básico de Suelo

MBR_ Módulo Básico de Construcción

VUB_ valor Unitario Básico (del suelo en unifamiliares e industrial en edificación abierta)

VRB_ Valor de Repercusión Básico

VUP_ Valor de Suelo en Parcela

VRP_ Valor de Repercusión en Parcela (finca concreta dentro de un polígono)

En la Ponencia Catastral correspondiente al municipio se asignan los valores y estos se pueden actualizar, pero no antes de que transcurran 5 años

Dentro de los polígonos se delimitan las zonas con valores individualizados (VRC y VUC) y, a partir de estos, aplicando los coeficientes marcados por las Normas Técnicas de Valoración, se llega a los valores de parcela.

→ Valor de reposición→ Coste Actual

*Valor de reposición de un edificio será el calculado considerando el coste de su reproducción a precio actual de mano de obra y material, que llamamos coste actual (valor neto), al incluir la depreciación por antigüedad.

Valoración Urbanística según

Ley 6/1998 Régimen del suelo y valoraciones 

(art. 31 Valoración de obras, edificaciones, instalaciones, plantaciones y arrendamientos)

RDL 7/2015 Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana

→ Valor de edificación→ Coste Reposición
Según la Ley de suelo se valorará:

·         exclusivamente el valor de suelo o

·         se toma el valor de comparación (suelo más construcción existente).

Valoración por  contrato de Seguros 

Ley 50/1980 Ley del contrato de seguro
→ Valor real actual→ Coste reposición a nuevo

Valoración según la Ordenanza de Ruina

Ordenanza del Ayuntamiento de Madrid (art. 48)
→ Valor actual→ Valor de Reposición a nuevo

Construcción reciente de 2007

Procedimiento general del método del coste

Deberemos deducir de su valor actual la depreciación que tenga; se sustituirá el valor del edificio por otro similar sin que haya que valorar materiales o técnicas constructivas antiguas u obsoleta.

Habría que hacer mediciones como si fuera un proyecto nuevo y aplicar los precios correspondientes.En caso de dificultad para confeccionar el presupuesto, se acudirá al método sintético, que consiste en aplicar valores establecidos por usos y tipología.

→ Acudiré a publicaciones especializadas para conocer el coste por m2 construido

→ La comunidad de Madrid cuenta con una aplicación que calcula precios medios en construcción según municipio y calidades, diferenciando si es obra nueva o bien rehabilitación. El enlace para acceder es este.

VALORACIÓN FINAL

Finalmente la Ley del Suelo y la Orden ECO 805 para valoraciones hipotecarias indican cual es el valor que se considera de los diversos obtenidos por los diferentes métodos. El mayor o el menor según la finalidad de la valoración y lo que indique la norma

Según tipos de suelo

• Rústico: Met. de Capitalización / Met. de Comparación
• Urbanizable (ya no existe en la Ley del Suelo): Met. de Capitalización / Met. del Coste
• Urbano (según Orden ECO): 

           ⟹  Para construido por comparación o reposición (residual estático) si no se puede el primero
           ⟹  No construido, por método. residual

APLICACIÓN DE LOS MÉTODOS DE VALORACIÓN

Se pueden valorar:

Suelo por método de comparación y residual
Construcciones sin incluir valor del suelo por método de coste
Suelo + construcción por método de comparación

• las viviendas y locales
• plazas de aparcamiento
• edificios no singulares

Suelo + construcción por método de capitalización todos los inmuebles en explotación (no se ha explicado aquí, pero consiste en valorar según ingresos menos gastos con proyección en el tiempo).

*Referencias normativas

Ley 6/1998  Régimen del suelo y valoraciones 
Artículo 31. Valoración de obras, edificaciones, instalaciones, plantaciones y arrendamientos.

1. Las plantaciones, sembrados, obras e instalaciones que existan en el suelo, salvo que por su carácter de mejoras permanentes hayan sido tenidas en cuenta en la determinación del valor del terreno se valorarán, con independencia del mismo, con arreglo a los criterios de la Ley de Expropiación Forzosa y su importe será satisfecho a sus titulares.

2. El valor de las edificaciones, que asimismo se calculará con independencia del suelo, se determinará de acuerdo con la normativa catastral en función de su coste de reposición, corregido en atención a la antigüedad y estado de conservación de las mismas.

3. Las indemnizaciones a favor de los arrendatarios rústicos y urbanos se fijarán de acuerdo con lo previsto en la Ley de Expropiación Forzosa.

     Ordenanza del Ayuntamiento de Madrid. Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones

     Artículo 48. Trámite de audiencia y propuesta de resolución. 1. Instruido el procedimiento para declarar el incumplimiento del deber de conservar o rehabilitar, e inmediatamente antes de redactar la propuesta de resolución, se dará traslado del informe indicado en el artículo anterior a los propietarios, moradores y titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad y demás interesados concediéndoles un trámite de audiencia, por plazo no inferior a diez días ni superior a quince, para la presentación de alegaciones, documentos y justificaciones que estimen pertinentes en relación con el informe técnico.

*Ley 8/2007 Ley del suelo y RDL 2/2008 Ley del suelo derogadas ambas por RDL 7/2015
**OM 30/1994 Normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras derogada porOrden ECO/0805/2003