martes, 27 de febrero de 2018

PRECIOS DE VIVIENDA


El pasado día 23 de febrero la plataforma preciosdevivienda.es organizó una jornada sobre el tema de los precios de la vivienda. El título era el siguiente, PRECIOS DE VIVIENDA EN ESPAÑA: EVOLUCIÓN 2017 Y TENDENCIAS 2018

En este enlace se ofrece el programa y el video con las intervenciones.

Plataforma precios de vivienda punto es

http://www.preciosdevivienda.es/acceso_streaming.html

Encuentro organizado por preciosdevivienda.es el 23 de febrero
Encuentro organizado por preciosdevivienda.es el 23 de febrero

Ya en el anterior post nos referíamos a la revitalización del mercado inmobiliario y al peligro de que surgiese una nueva burbuja inmobiliaria. Este tema también fue comentado en la mesa redonda y se descartó que existiera ese peligro, insistiéndose mucho en la subida del alquiler tanto en importancia, como en precio.

Intervinieron por este orden:

Antonio Aguilar, Director General de Arquitectura, Vivienda y Suelo, Ministerio de Fomento
Julio Rodríguez López. Economista
Oriol Aspachs. Director de Macroeconomía, Caixabank Research
Carolina Roca. Representante de ASPRIMA
Javier Rodríguez Heredia. Socio, Azora
Leopoldo Torralba. Analista Senior Macroeconomía, Mercado de Capitales y Sector Financiero, Arcano Partners
Juan Manuel Lamet. periodista de Política y Economía, Expansión

Mesa redonda del Encuentro organizado por preciosdevivienda.es
Mesa redonda del Encuentro organizado por preciosdevivienda.es
ACERCA DE LAS ESTADÍSTICAS E INFORMES SOBRE LA VIVIENDA
El señor Julio Rodríguez López trató el tema de las numerosas fuentes de información que hay a nuestra disposición para explicar el momento actual y la evolución del mercado.

La entrada de este blog, "Burbuja Inmobiliaria y el precio de la vivienda" de marzo del pasado año, ya se dedicó a las fuentes de información que mencionó el ponente. Estas han han ido aumentando y mejorando en los últimos años señalando el esfuerzo especial del Ministerio de Fomento y del Instituto Nacional de Estadística ; los cuales desde 2012 y 2011 ofrecen estudios detallados con los datos recogidos en el mercado. Asimismo tasadoras y colegios profesionales ponen a disposición del público los datos recogidos en sus propios registros.

Se supone que en esta nueva plataforma que está patrocinada por el Ministerio, portales inmobiliarios, sociedades de tasación, etc. se podrá en el futuro ampliar aún más toda esta información y obtener una foto más realista del sector.

Respecto a las estadísticas disponibles, las hay que se refieren a vivienda nueva, vivienda protegida, hipotecas solicitadas, ofertasen el mercado, etc. Estadísticas que abarquen el sector del alquiler tan sólo existen las de los portales inmobiliarios o el registro de arrendamientos de Cataluña.

La vela
Sede del BBVA en el barrio de Las Tablas de Madrid
El comportamiento de los indicadores dibujan la evolución del mercado y requieren junto a las estadísticas disponibles de una interpretación adecuada. Como novedad respecto a situaciones pasados se da actualmente un crecimiento de ventas y disminución de hipotecas contratadas que no tiene precedente.
Los indicadores de crecimiento económico que están relacionados con el sector serían:

  • Valor del patrimonio inmobiliario (no se contabiliza el valor del suelo)
  • Factor de estabilidad financiera
  • Incidencia del patrimonio inmobiliario en la crisis bancaria
  • Influencia de precios de vivienda en el alquiler y en el IPC
Las estadísticas que se refieren al stock de viviendas para vender deberían ir acompañadas del flujo de venta, porque de lo contrario se repetiría la situación que se dio durante la crisis, cuando el flujo de ventas se estancó, pero sin tener repercusión en el precio de venta. El ministro de Guindos obligando a los bancos a provisionar para compensar el desplome del mercado inmobiliario consiguió por fin que los bancos bajaran los precios.
 
MÉTODOS
Para la mayor utilidad de las estadísticas se utilizan métodos como:
Estratificación de los datos por estructuras o calidades homogéneas


Regresiones hedónicas, que consideran producto para el que se identifica precio y unas determinadas características como superficie, ubicación, antigüedad, número de dormitorios… .


Método basado en valoraciones hipotecarias.
Influyen en estas variaciones el componente cíclico del mercado


Variaciones estacionales*, como en el caso del Índice de Precios del INE, trimestral, con periodos consecutivos afectados por estacionalidad.


*Lo ideal sería mediante análisis corregir la estacionalidad de los índices que sean mensuales y trimestrales a los cuales les afecta la estacionalidad.


Datos de Notarios.org venta de viviendas por año
Datos de Notarios.org venta de viviendas por año
NÚMERO DE HOGARES
La precisión para el periodo 2014-2016 fue de 79.500 y la cifra real de 62.500
Es importante que la previsión sea ajustada si el proceso constructivo dura al menos 2 años.
Hogares Unipersonale 2016 INE
Hogares Unipersonale 2016 INE

Hogares Unipersonales por edad y sexo 2016 INE
Hogares Unipersonales por edad y sexo 2016 INE
SERIES PROLONGADAS

De diferentes organismos disponemos de datos que se extienden desde 1982 a 2017 o indicadores como los del INE, que cubren del 2007 al 2017
El ministerio de Fomento, el INE, las sociedades de tasación, Colegio de Registradores, Notarios, Portales en Internet proporcionan información de indicadores desde antes de la crisis.

INE. Construcción y vivienda
Estadística de hipotecas
Noviembre 2017
Estadística de transmisiones de derechos de la propiedad
Diciembre 2017 y provisionales año 2017
Índice de precios de vivienda
Trimestre 3/2017
Estadística sobre ejecuciones hipotecarias
Trimestre 3/2017
Índices de precios de materiales e índices nacionales de la mano de obra
Diciembre 2016

Índice de precios de vivienda. Base 2015




Índice de Precios de Vivienda (IPV). Base 2007





Según estas estadísticas los precios subieron un 200%, las transacciones bajaron durante la crisis y han aumentado un 4,3% desde 2014

La recuperación en 2017 sitúa a España en el sexto puesto europea de incremento de precios, con aumento de alquiler, lo cual lleva a mejora de la rentabilidad de las inversiones.
Se toma de referencia el año 2007 para conocer las tasas acumuladas de variación en los precios o bien se analizan los periodos 1997-2007, 2008-2013 y 2014-2017. Rondando el 30% para la caída entre 2007 y 2013.

Respecto a la Eurozona España tuvo una mayor caída y en consecuencia mayor recuperación. Si en la eurozona el alquiler representa de media un 22% en España era de 13,5% en 2011, siendo el actual de 17,3%, excluyendo el 5,1% de cesión, que el INE y el Banco de España engloban dentro del porcentaje de alquiler, sin serlo realmente.

La política monetaria del Banco Central Europeo estimula el mercado y el efecto es diferente en cada país, los tipo se prevé que suban y, a la vez, el número de nuevos hogares creados contribuye a la mayor o menor recuperación. Se ha observado asimismo dos periodos con diferentecomportamiento que son de 2008 a 2013 y de 2014 a 2017.

Edificio en construcción
Edificio en construcción
No se habló, sin embargo, de los procesos urbanísticos dedesarrollo de suelo más allá de reclamar más suelo disponible a los ayuntamientos y más agilidad en su tramitación. Se deduce de ello que no está sobre la mesa un necesario cambio de los instrumentos de desarrollo que abarate la producción inmobiliaria y que facilite realmente el acceso de los ciudadanos a un bien esencial como es la vivienda.

LAS CIFRAS DEL SECTOR INMOBILIARIO EN ESPAÑA

DURANTE LA CRISIS
40.000 millones de euros es la cifra que se inyectó a los bancos para compensar la disminución del valor de sus activos inmobiliarios. Con este dinero SAREB compró los activos inmobiliarios de los bancos con una quita del 60%.
50% del mercado de venta solía ser de obra nueva en una situación muy diferente a la actual
200.000 viviendas al año era la producción de vivienda nueva anterior a la crisis
40.000 fue la producción en los años de crisis

MOMENTO ACTUAL

464.000 compra-ventas de viviendas se realizaron durante 2017, con aumento del 14% respecto al año anterior.
3,1% subieron los precios en 2017
12.6000 millones se invirtieron en obra nueva.

10% es obra nueva en la actualidad con 47.000 transacciones del total de 470.000
80% de la demanda de vivienda tiene limitado el precio en torno a 150.000€
80.000 unidades la producción en 2017
150.000 una producción que parece lógica al sector productivo de la construcción.

EL MERCADO DEL ALQUILER

En España también tiene gran importancia la inversión inmobiliaria entre los particulares y actualmente estos inversores representan un alto porcentaje en el mercado del alquiler de vivienda. Por otro lado, la inversión institucional está creciendo en este mercado debido a sus buenas perspectivas.

Tradicionalmente los precios de los alquileres en España son lo suficientemente altos para que el mercado de venta compita directamente con el del alquiler. Si el precio del alquiler fuera más asequible existiría un crecimiento aún mayor del porcentaje de vivienda alquilada, de forma que se acercase más a la media europea. Esto beneficiaría a la población más joven y a la movilidad de los trabajadores flexibilizando el mercado de trabajo, una necesidad que se presenta cada vez con más fuerza.

Respecto al mercado del alquiler Javier Rodríguez Heredia, de Azora, refería un esfuerzo de un 18% de renta de sus inquilinos como media, acerca de lo cual se le preguntó, ya que parecía un porcentaje muy bajo en el caso de áreas como la de Madrid. Él mismo habló de que quedaba un margen de incremento del esfuerzo hasta el 30%, que se considera el aconsejable.

Además con la mejora del mercado de venta parte de la oferta de vivienda en alquiler está yéndose a la venta y más el incremento del parque de vivienda turística, se produce ascensos en los precios de alquiler o fenómenos como la famosa gentrificación.

Ciudad griega
Ciudad griega


LOS AGENTES DEL MERCADO

En esta jornada participaron diferentes agentes del mercado bajo el patrocinio de distintas entidades con influencia en el sector. El único agente no representado, aunque una parte muy interesada en el tema, fueron los propios consumidores barra ciudadanos que representan la parte más débil del negocio y a los que se les exige un mayor esfuerzo financiero dedicado al apartado de vivienda para beneficio de administraciones locales, centrales, industriales y resto de agentes.

Carolina Roca (grupo Roca) sí mencionó la necesidad de que la industria se ajuste a una demanda que representa un 80% del total y que busca producto con un precio limitado a unos 150.000€. Con los salarios actuales en niveles mucho más bajos que antes de la crisis, por lógica matemática para rentas disponibles de 1.000€ mensuales y con asignación de un 30% a la vivienda para hacer frente a el 80% de esos 150.000€ estaríamos hablando de 33,33 años en total , sin considerar intereses o impuestos.

Como apuntaba Carolina Roca, la parte fiscal de la vivienda representa un porcentaje considerable, del 25% habló, el cual debería disminuirse para facilitar el acceso de los ciudadanos a este bien de primera necesidad. Sin embargo, se produce asimismo un encarecimiento del suelo producido por el acaparamiento y la especulación que dificulta el control de los precios, que es el objetivo a alcanzar más importante.

El suelo es componente fundamental en el precio de la vivienda, especialmente en las ciudades, si este es escaso o su desarrollo es muy lento, su precio se dispara incrementando el precio final del producto.

Cartel de Se vende
Cartel de "Se vende"

No se habló apenas de los temas que se trataron en el anterior post y que son trascendentales para la formación de los precios de la vivienda. A saber:

  1. MECANISMOS URBANÍSTICOS DE LOS DESARROLLOS RESIDENCIALES EN ESPAÑA
  2. VIVIENDA PROTEGIDA  EN VENTA A PRECIO DE MERCADO
  3. VIVIENDA PROTEGIDA DE ALQUILER
  4. COMPRAR UNA VIVIENDA COMO RESIDENCIA HABITUAL O COMO INVERSIÓN PARA VENTA O ALQUILER
Asimismo, el señor Antonio Aguilar, representante del Ministerio de Fomento, refirió las novedades que proximamente nos llegaran en relación con el nuevo Plan de vivienda y la Agenda urbana española.

En marzo está previsto que se publique la modificación del CTE DB-HE, documento de ahorro energético, la normativa de palicación en la nueva construcción que se actualiza cada 6 meses. También el nuevo Plan de Vivienda 2018-2021 se hará público en la primera quincena de marzo y se dará en él impulso al alquiler, a la rehabilitación, relativa a accesibilidad y eficiencia energética, así como a la renovación y regeneración urbana.

Por otro lado en la Agenda Urbana Europea se promueve el establecimiento de usos mixtos del suelo que lleven a un modelo menos dependiente del transporte y más sostenible.

Párrafo de "El Capital" de Karl Marx referente al mercado inmobiliario.

“El beneficio mismo de la construcción es extremadamente pequeño; su ganancia principal consiste en el alza de la renta del suelo, en una hábil elección y utilización del terreno de construcción. Por este camino de la especulación, que anticipa la demanda de casas, se han construido por entero Belgravia y Tyburnia, y los innumerables millares de villas en torno a Londres”. (Karl Marx “El Capital”1.867)

¿HAY BURBUJA INMOBILIARIA O NO?

Mayores burbujas de los tiempos modernos. Global financial Data
Mayores burbujas de los tiempos modernos. Global financial Data

Si hubiera burbuja los precios deberían haber subido de forma injustificada, pero si hay una mejora del empleo, aumento de inversores interesados y compra por parte de ciudadanos extranjeros, parece que los aumentos de precios se justifican. Estará más justificado el incremento en los precios cundo por fin los salarios aumenten, algo que se espera que suceda pronto. El aumento en la creación de hogares, por el contrario, no parece que se vaya a producir y ese es un factor de ralentización del mercado.

Si aumenta la oferta de vivienda pública de alquiler se podrían controlar los precios, pero ya se vendieron a los fondos buitres una gran bolsa de viviendas, del IVIMA y de la EMV, por ejemplo, y eso ya no tienen vuelta atrás. La opción de limitar el precio del alquiler tampoco es aconsejable y desincentiva a los inversores agravando los problemas que siempre ha tenido este mercado, a pesar de haber mejorado la protección del arrendador con la nueva Ley deArrendamientos Urbanos 2015.

martes, 17 de octubre de 2017

COMPRA DE VIVIENDA. LA VIVIENDA QUE NOS PODEMOS PERMITIR

El mercado inmobiliario se anima, eso dicen todas las fuentes especializadas del sector. La baja remuneración que ofrecen las inversiones más tradicionales como bono o letras, redirigen a los inversores, una vez más, hacia el mercado inmobiliario. Aunque la vivienda es un bien de primera necesidad, este mercado no está lo suficientemente protegido (o la protección que hay es contraproducente) para que no se produzca la especulación.




La mayoría coincide en la que recuperación no es uniforme en todo el territorio, siendo unas cuantas ciudades y áreas las que más destacan. Madrid, Barcelona, Baleares y Costa del Sol son algunos de estos mercados al alza en cuestión de compra de vivienda.



Calle Gran Vía de Madrid
Calle Gran Vía de Madrid

Respecto a la compra de vivienda se extraen unos párrafos de "El Capital" de Karl Marx, aplicables al mercado inmobiliario actual en España.

 “El que tiene necesidad de una casa nueva, busca una de las que ya están construidas o están todavía en curso de ejecución, por especulación. El promotor ya no trabaja para el cliente, sino para el mercado; precisamente como cualquier otro industrial, está obligado a tener en el mercado una cierta mercancía. (….)

Los fondos se consiguen contrayendo hipotecas y el dinero se va poniendo a disposición del promotor en la medida en la que avanza la construcción de cada una de las casas. Si sobreviene una crisis que trae consigo una interrupción en el pago de los plazos por anticipado, toda la empresa suele naufragar; en el mejor de los caso, las casas quedan inacabadas hasta tiempos mejores, en el peor, se ponen a pública subasta a mitad de precio”. (Karl Marx “El Capital”1.867)

 

LA COMPRA DE VIVIENDA PROTEGIDA

La vivienda protegida también ha sido afectada por la crisis reciente y, en ocasiones, se ha llegado a dar la paradoja de que su precio limitado estaba por encima del de vivienda libre. También se pasó de una gran demanda de estas, muy por encima de su oferta, a la situación de quedar unidades sin adjudicar.

Ya en la obra El Manantial de Ayn Rand se hablaba de la vivienda promovida por el estado y con destino a las clases desfavorecidas con difícil acceso a ella. Este párrafo es muy elocuente respecto a la negativa consideración que la autora, quien procedía del régimen comunista de Rusia, tenía sobre el desigual reparto de las cargas y beneficios mediante la intervención del estado en la actividad inmobiliaria.

El manantial (The fountainhead)

“¿Qué arquitecto no está interesado en proyectos habitacionales?”. Odio esa maldita idea. Creo que es una valiosa empresa proveer de una vivienda decente a alguien que gana quince dólares por semana. Pero no si es a expensas de otros. No si eso aumenta los impuestos, si aumenta todos los demás alquileres y el que gana cuarenta dólares está condenado a vivir en una ratonera. Eso es lo que está ocurriendo en Nueva York. Nadie puede permitirse un hogar moderno a excepción de los muy ricos o los más indigentes. ¿Has visto los viejos edificios recuperados en los que tienen que residir la mayoría de los matrimonio promedio que viven del fruto de su trabajo? ¿Has visto sus minúsculas cocinas y sus cañerías? Están forzados a vivir así porque no son los suficientemente incompetentes. Ganan cuarenta dólares por semana y no se les permitiría vivir en una casa barata, pero son los que aportan el dinero para el maldito proyecto. Ellos pagan los impuestos. Y los impuestos elevan su propio alquiler. Y tienen que mudarse de una vieja casa de piedra recuperada a una sin remodelar y de ahí a un vagón de tren. No deseo castigar a un hombre sólo porque gana quince dólares por semana. Pero que me condenen si comprendo por qué un hombre que gana cuarenta debe ser castigado a favor de uno menos competente. Seguramente habrá una gran cantidad de teorías sobre ese tema y sus correspondientes volúmenes. Pero mira los resultados. Todos los arquitectos están a favor de las viviendas estatales. ¿Has visto a algún arquitecto que no esté gritando a favor de la planificación urbana? Me gustaría preguntarle cómo puede estar seguro de que el plan adoptado será el suyo. Si lo es, ¿qué derecho tiene a imponerlo a los demás? Y si no lo es, ¿qué les sucede a su trabajo? Supongo que dirá que no quiere ninguno de los dos casos. Quiere un consejo, una conferencia, cooperación y colaboración, y el resultado será La Marcha de los Siglos. Cada uno de ustedes, en ese equipo, hizo mejores trabajos separadamente, que lo que hicieron los ocho juntos de forma colectiva. Alguna vez pregúntate la razón.
Howard Roark

MECANISMOS URBANÍSTICOS DE LOS DESARROLLOS RESIDENCIALES EN ESPAÑA


El modo en que se planifica en España la vivienda protegida es resumidamente el siguiente: en un terreno nuevo que se va a a urbanizar dentro de la ciudad, se hace un reparto de superficies de forma que se provisione la suficiente para todos los usos. Se destinan x metros cuadrados a uso comercial, educativo, equipamiento municipal (polideportivos, centros culturales y otros servicios del ayuntamiento), sanitario, terciario, etc. Todo lo anterior en proporción respecto a los usos principales que pueden ser industrial, residencial, mixto o el que sea.

En un desarrollo que sea fundamentalmente residencial el suelo destinado a  vivienda libre siempre será el más valioso y, de alguna forma, el que va a subvencionar el suelo de la vivienda protegida. Existe una creencia errónea acerca de que el estado subvenciona la vivienda protegida y es cierto que se le aplican algunas ventajas como imposición reducida, créditos blandos, además de adjudicarse según la renta “declarada”. El entrecomillado de la palabra declarada se refiere a que no existen unos mecanismos lo suficientemente eficaces que impidan el fraude y la especulación con la vivienda protegida.

Si el reparto de cargas y beneficios debe de ser proporcionado entre los propietarios del suelo de un desarrollo urbanístico, quiere decir que a quien se le adjudica el suelo menos valioso, como puede ser el de vivienda protegida o equipamiento, será compensado de alguna forma por el adjudicatario del suelo de vivienda libre, el más valioso. Es decir, al final de la cadena el comprador de la vivienda libre, quien por alguna razón no puede acceder a la protegida y no siempre por exceso de ingresos, debe subvencionar al comprador de la vivienda protegida. El mecanismo para que esto se produzca es al  pagar por el suelo de su vivienda mucho más, pudiendo llegar al 50% del importe total, que el comprador de la vivienda protegida, quien paga muy poco o nada por el suyo.

Alguien que optó por compra de vivienda protegida, puede en muchos casos, esperar los 10 años necesarios para que su vivienda quede desprotegida y así venderla a precio de mercado, aún cuando la compró a un precio mucho menor. Quedando de este modo en una situación equiparable al propietario que compró libre por el doble de precio, quien debió hacer un gran esfuerzo para afrontar el desembolso, así se produce la subvención de un particular hacia otro particular. Algo que es muy similar a lo que describía Ayn Rand en su novela.

 

LOS MÓDULOS DE LA VIVIENDA PROTEGIDA


Por ejemplo, en la comunidad de Madrid se diferencian cuatro zonas, A, B, C y D, a las que se les asigna unos módulos que se refieren al precio por metro cuadrado. Los diferentes municipios de la provincia pertenecen por entero a una zona. La capital, Madrid, pertenece a la zona A, la de más valor. A la zona A se le suman otros municipios del norte y oeste a menos de 20 km de Madrid.
El segundo y tercer anillo corresponden a las zonas B y C, el resto a la D, con los menores valores asignados. La normativa vigente en la que se especifica todo esto es la siguiente. Cada vivienda protegida cuenta con su cédula de calificación en la que se detalla el periodo de protección (diferente según el plana al que pertenezca) y valores máximos de venta y alquiler.

http://www.notariado.org/liferay/web/cien/estadisticas-principales/inmuebles/relacion-vivienda-libre-vs-vpo





A medida que se vuelve a activar el mercado inmobiliario, una vez pasada la crisis, entre los años 2008 y 2013, se va incrementando la distancia entre el precio de vivienda protegida y libre.
Si en 2016 la relación en la comunidad de Madrid era 1.890,50 y 1436,35 €/m2 para Vivienda libre y protegida respectivamente; durante 2017 hemos pasado a 1.957,29 y 1.478,33 €/m2. Suponiendo una diferencia de poco más del 30% entre unos y otros.



COMUNIDAD DE MADRID. ORDEN116/2008, DE 1 DE ABRIL



www.renfe.com/viajeros/cercanias/madrid/
Ferrocarril de cercanías de Madrid
Orden 116/2008, de 1 de abril, de la Consejería de Vivienda, por la que se  adecuan  y  adaptan  los  precios  máximos  de  venta  y  arrendamiento  de  las  viviendas  con  protección  pública  a  lo  dispuesto  en  el  Real  Decreto  801/2005, de 1 de julio, y su modificación por Real Decreto 14/2008, de 11  de enero.

Artículo  1.  Zonificación  del  ámbito  territorial  de  la  Comunidad  de  Madrid  a  efectos  de  determinación de los precios máximos de venta de l as viviendas protegidas
A efectos de determinar el precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de las viviendas  protegidas   se   consideran   las   zonas   declaradas   ámbitos   territoriales   de   precio   máximo   superior,  comprensivas de los municipios que se enumeran en cada caso:
Zona A: Integrada por los municipios de precio máximo superior del grupo A. Alcobendas,  Las  Rozas  de  Madrid,  Madrid,  Majadahonda,  Pozuelo  de  Alarcón  y  San  Sebastián  de  los  Reyes.

Zona B: Integrada por los municipios de precio m áximo superior del grupo B.
Ajalvir, Alcalá de Henares, Alcorcón, Algete, Aranjuez, Arganda del Rey, Arroyomolinos, Boadilla del Monte,  Brunete,  Ciempozuelos,  Cobeña,  Collado  Villalba,  Colmenarejo,  Colmenar  Viejo,  Coslada,  El  Escorial,  Fuenlabrada,  Fuente  el  Saz  de  Jarama,  Galapagar,  Getafe,  Humanes  de  Madrid,  Leganés,  Mejorada  del  Campo,  Moraleja  de  Enmedio,  Móstoles,  Navalcarnero,  Paracuellos  de  Jarama,  Parla,  Pinto,  Rivas - Vaciamadrid,  San  Fernando  de  Henares,  San  Lorenzo  de  El  Escorial,  San  Martín  de  la  Vega,  Torrejón  de  Ardoz, Torrelodones, Tres Cantos, Valdemoro, Velilla de San Antonio, Villanueva de la Cañada, Villanueva  del Pardillo y Villaviciosa de Odón.

Zona C: Integrada por los municipios de precio máximo superior del grupo C. Alpedrete,  Camarma  d e  Esteruelas,  Collado  Mediano,  Daganzo,  El  Molar,  Griñón,  Hoyo  de  Manzanares,  Loeches, Meco, Moralzarzal, San Agustín de Guadalix, Torrejón de la Calzada y Valdetorres de Jarama.

Zona D: Integrada por el resto de municipios de la Comunidad de la Madrid.

Artículo 2. Precios máximos de las viviendas sujetas a regímenes de protección pública

1. Los  precios  máximos  por  metro  cuadrado  de  superficie  útil  de  las  viviendas  sujetas  a  regímenes  de protección  pública  de  la  Comunidad  de  Madrid, tanto  para  venta  como  para  arrendamiento,  se determinarán  multiplicando  el  precio  básico  nacional  (758  euros  por  metro  cuadrado  útil),  por  el coeficiente autonómico (1,60) y, en su caso, por el coeficiente de municipio o ámbito territorial de precio máximo  superior  (1,60  para  la Zona  A,  1,30  para  la  Zona  B  y  1,15  para  la  Zona  C),  tal  y  como  se establecen en el Real Decreto 14/2008, dando lugar a un precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil para cada zona geográfica.

Cuadro de módulos/precios máximo de venta (euros/m2 útil) para tasación de viviendas con protección, de promoción privada, en la Comunidad de Madrid, vigentes a partir del día 4 de abril de 2008.
Precio máximo venta (m2 útil)
Zona A
Zona B
Zona C
Zona D
VPO Régimen general, VPP y VPPB.VIVIENDA
1.940,48
1.576,64
1.394,72
1.212,80
VPO Régimen especial. VIVIENDA
1.819,20
1.478,10
1.307,55
1.137,00
La primera plaza de garaje vinculada tiene un precio máximo de venta del 50% del piso, la segunda plaza de garaje vinculada tiene un precio máximo de venta del 40% del piso.
Zona D: Resto de municipios.
La renta anual máxima inicial en las viviendas de nueva construcción con protección pública en régimen de arrendamiento será el resultado de aplicar a los precios máximos los siguientes porcentajes:

a) El 5,5 por 100 en el caso de arrendamiento con vinculación a diez años.

b) El 4 por 100 en el caso de arrendamiento con vinculación a veinticinco años.

LOS PRIMEROS PASOS ANTES DE COMPRAR UNA CASA

Lo primero, es obvio, tomar la decisión de comprar una vivienda que puede ser para vivir, como inversión o forma de ahorro, lo cual ha sido y es muy habitual en España.
Puesto que se trata de una decisión importante, ya que va a afectar a nuestra economía y a nuestra vida en general, no se debe tomar la decisión sin un análisis más o menos profundo de las implicaciones. Deberíamos sopesar los pros y los contras e incluso considerar diferentes escenarios posibles. A buenas horas, estarán pensando las víctimas de la burbuja inmobiliaria y por qué víctimas, porque se dejaron llevar por la euforia general o no. Simplemente necesitaban una casa y la compraron al precio que se podía encontrar en el mercado.
De hecho, mucha gente que se decidió a comprar lo hizo partiendo de la hipótesis de “la vivienda siempre sube”, validada por la historia reciente del mercado inmobiliario. Es decir, si me va mal y no puedo terminar de pagar la vivienda, siempre se podría vender recuperando el dinero invertido. En definitiva este era el plan B de la gran mayoría de la gente, pero nadie se planteaba el escenario de una bajada de precios, ya que se consideraba imposible o, en todo caso, nada permanente.
Bueno, pues en lo comentado anteriormente ya hemos tocado algunos puntos que debemos estudiar antes de tomar nuestra decisión. El plan B es un aspecto importante que habría que considerar, si la financiación en la mayoría de los casos, procede de un préstamo hipotecario, el cual amortizaremos en un largo periodo de tiempo, durante la vida del préstamo nos pueden acontecer todo tipo de circunstancias. La pérdida de empleo, el traslado forzoso, cambios en nuestras necesidades de viviendas, subida de los tipos de interés e incluso sucesos catastróficos que hagan inutilizable la vivienda (algo menso probable).
Suponiendo que contamos con ahorros suficientes, 20% del coste de la vivienda, si la hipoteca concedida es del 80% del valor de tasación, más 10% en concepto de gastos (8% de IVA, notario, registrador, seguros, IAJD…). Para una vivienda de 250.000 deberíamos contar con 75.000€ o, al menos, con 50.000

 

¿Y SI HACEMOS UN ESTUDIO DE MERCADO?

https://www.sareb.es/es_ES/inmuebles
Mapa de inmuebles en venta de SAREB
Pues no es mala idea, pero no hay que olvidarse de aquello de comparar las peras con las pera y las manzanas con la manzanas. ¿Cómo se traduce esto en el mercado inmobiliario? Inmuebles de similar tamaño, calidad, acabados, situación y con unas prestaciones similares, además de descontar del precio los anexos que no van incluido en todas las muestras.
Un ejemplo podría ser una comparativa entre:
Pisos de 3 habitaciones con uno o dos baños
Ø       Con altura de planta 2ª o más
Ø       Ubicación en el barrio de Sanchinarro, por ejemplo
Ø       Con garaje o posibilidad de comprarlo aparte
Ø       Jardín y zonas comunes (piscina no imprescindible)


https://www.fotocasa.es/es/comprar/pisos/madrid-capital/sanchinarro/
Resultados en el portal de Fotocasa.es



La página de esta plataforma inmobiliaria anuncia 11 resultados; se descartan los anuncios que se salen de la media muy por encima con más de 700.000€  (de 4 habitaciones y bajos con jardín) o los resultados que se salen de la media por lo bajo y tampoco se consideran. Así los inmuebles que restan están entre los 408.00 el más barato y 460.000€ el más cosotoso de los de 3 dormitorios.

En el mapa de arriba se cuentan 11 inmuebles, aunque uno fuera del barrio que estamos considerando. El caso es que la horquilla de precios que me aparece en este portal inmobiliario concreto es esa, entre 408.000€ y 460.000€ (alguno de 4 dormitorios). Ahora toca valorar los extras de cada uno, tales como plaza de garaje incluida (podrían ser 2), trastero, piscina, acabados, zonas comunes, cercanía a los distintos servicios del barrio, etc.

Uno mismo se puede hacer una comparativa mediante una sencilla tabla de excel, valorando los metros cuadrados útiles, preferiblemente, y todos los aspectos como conservación, sistemas de climatización, gastos de comunidad, servicios disponibles y todo lo que sea determinante para nuestra decisión final.


Comparativa de diferentes ofertas de pisos en Sanchinarro
   Comparativa de diferentes ofertas de pisos en Sanchinarro

Es muy importante que los inmuebles que comparemos tengan características similares para que el precio por metro cuadrado incluya algo parecido. Por ejemplo, si hay zona verde y piscina o si el inmueble dispone de aparcamiento. En el caso de que la plaza de garaje no esté incluida cabría la posibilidad de negociar la compra o alquiler a otro propietario si el edificio dispusiese de garaje privado.


  https://www.fotocasa.es/es/comprar/pisos/madrid-capital/sanchinarro/l?latitude=40.4096&longitude=-3.68624&minRooms=3&minBathrooms=1&featureIds=13;26;5;7;16&conservationStatusIds=2&combinedLocationIds=724,14,28,173,0,28079,0,678,91

Resultados para Sanchinarro en el portal de Fotocasa.es