Valoración Catastral. Funcionamiento del Catastro en España

El valor catastral se utiliza como referencia en valoraciones dentro de procesos judiciales, pero, principalmente, para el cálculo de tasas e impuestos.

Ejemplo de plano catastral en Madrid con datos  de acceso público

El valor catastral y otros datos complementarios que proporciona el catastro, como planimetría, superficies, ubicación, etc. de inmuebles se pueden aplicar a diversas finalidades.

En la página web del catastro se encuentran datos de consulta libre y otros, más confidenciales, que requieren acceso autorizado mediante firma digital y acreditación de un interés legítimo para obtenerlos.

Entre los de acceso libre:

·        la referencia catastral correspondiente a un inmueble, edificio o terreno

·        usos

·        superficie de parcela, construida y por plantas

·        año de construcción

·        planimetría

También se indica el año de revisión catastral vigente, teniendo en cuenta que los municipios sólo tienen obligación de respetar un plazo mínimo de 5 años entre revisiones y no hay plazo máximo.

¿Que es el Catastro Inmobiliario y la valoración catastral?

El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda y Función Pública en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales. Está regulado por el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, la inscripción en el mismo es obligatoria y gratuita, características que lo diferencian del Registro de la Propiedad.

La descripción catastral de los bienes inmuebles incluye sus características físicas, jurídicas y económicas, entre las que se encuentran su localización, referencia catastral, superficie, uso, cultivo, representación gráfica, valor catastral y titular catastral (los dos últimos datos están protegidos).

Trámites en sede electrónica del catastro

Servicios con acceso libre

• Servicio de consulta a los datos catastrales de un inmueble (acceso libre, excepto para los datos de titularidad y valor, que requieren autenticación como titular catastral).
• Obtención de la información georreferenciada de los límites de la parcela catastral (acceso libre).
• Comprobación de la vigencia gráfica de las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas (acceso libre).
• Obtención de la información georreferenciada de un edificio presente en una parcela catastral (acceso libre).

Servicios con acceso autentificado

• Obtención de la certificación catastral descriptiva y gráfica, con coordenadas georreferenciadas de los vértices de la parcela (requiere autenticación como titular catastral).  
• Declaraciones catastrales
• Solicitudes
• Recursos
• Formulario genérico
• Descarga de datos y cartografía por municipio (en el caso de una utilización pública de estos datos debe indicarse la procedencia del catastro)
• Consulta masiva (datos protegidos)

Ejemplo de ficha catastral en Madrid condatos  de acceso público

VALORACIÓN CATASTRAL

La aplicación del valor catastro sirve para determinar las cuantías de:

• Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
• Plusvalía o Incremento de valor de  terrenos urbanos (en rústicos no se aplica)
• Impuesto de transmisiones patrimoniales (habitualmente el 7%, pero depende de la comunidad autónoma)
• IRPF
• Impuesto de patrimonio (en algunas comunidades no hay)
• Impuesto de sucesiones

En otros tipos de valoraciones se aplican diferentes normativas y métodos y no tienen por qué coincidir los resultados finales. Existen las Valoraciones de garantía que son las hipotecarias, de entidades de seguros, de inversión colectiva y fondos de pensiones.

También hay valoraciones urbanísticas que se rigen por la Ley del Suelo.

Inmueble del centro de Madrid

 

SUPERFICIE CATASTRAL

Los distintos tipos de valoraciones manejan diferentes conceptos en cuanto a superficies.

Entre las superficies físicas

• Construida_ sólo se refiere al área priativa y computa al 50% las terrazas abiertas en tres lados
• Útil_ se sigue siempre igual criterio y no se considera las que cuentan con altura libre menor a 1,50 m y sólo computa el 50% de terrazas abiertas por tres lados
• Construida con partes proporcionales de zonas comunes_ el reparto no sigue igual método en todos los casos; puede basarse en las superficies, en valor de mercado o hacerse a partes iguales. La modificación de las cuotas de reparto sólo es posible pro acuerdo del 100% de propietarios. El catastro asigna las zonas comunes con el mismo criterio que establezcan los estatutos de la comunidad.

Respecto a las superficies legales:

• Registral_ muy frecuentemente es errónea
• Catastral_ construida con zonas comunes (indicando ambas superficies)
• Calificada
• Comprobada_ en garantía hipotecaria sólo serán la útil o construida sin zonas comunes, el catastro cuenta con el dato medido y comprobado de zonas comunes totales, pero no de reparto, que se determina por los coeficientes de particiación que rijan en la comunidad de propiedad horizontal
• Estimada

Plano catastral de un edificio en Madrid de acceso público

Mientras la superficie registral no suele coincidir con la real, la catastral se ajusta más a la realidad, aunque se pueden dar errores en la asignación de zonas comunes para el caso de propiedades horizontales.

Para conseguir mayor exactitud en cuanto a superficies de las inscripciones registrales se está trabajando en una coordinación entre Catastro y Registro de la Propiedad. Además, las escrituras deberán incluir no sólo las referencias a linderos, sino también un plano, desde la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015.

VALOR CATASTRAL

Determinado objetivamente con datos del catastro, que recoge información de diversas fuentes como notarios, Registro de la Propiedad, Sociedades de Tasación, publicaciones especializadas, Internet, estudios de mercado contratados y el ya mencionado INE. Lo integran el valor catastral del suelo y valor catastral de las construcciones.

En el Real Decreto 1464/2007 se expresa la fórmula de valor catastral integrando valor de construcción y de repercusión modificado con los factores de diversificación Fc_{i y} Fr_i

Estos dos valores dependen de los módulos básicos MBC_i y MBR_i

MBC_i= M x Fc_i

MBR_i= M x Fr_i

El valor de repercusión del suelo se calcula por método residual, que consiste en deducir del precio de venta todos los costes de construcción, gastos y beneficio industrial, quedando tan sólo el valor del suelo. Para determinar el valor de la construcción se utilizará el método del coste, que no considera el valor del suelo.

Referencias catastrales de un edificio en Madrid con información pública

V_v =1,40 [V_R + V_C] FL  (Norma 16 Real Decreto 1020/1993)

V_v =1,40 [V_R + V_C] FL  (Norma 16 Real Decreto 1020/1993)

V_v =1,40 [V_R + V_C] FL  (Norma 16 Real Decreto 1020/1993)

En la anterior expresión del valor de venta el factor del la 40% representa suma de gastos y beneficio industrial. Además, para determinar el valor de venta se tienen en cuenta factores como ubicación, situación urbanística, costes de construcción, capacidad de producción, antigüedad, estado de conservación, calidad de la construcción y otros.

V_v =1,40 [V_R + V_C] FL  (Norma 16 Real Decreto 1020/1993)

Los valores límites del valor catastral son:

• El valor de mercado y el Ministerio de Hacienda se encarga de elaborar el coeficiente de referencia al mercado.
• Valor máximo de venta de inmuebles con protección pública

Las características del valor catastral son: que se establece para todos los inmuebles, se calcula de forma objetiva, está referenciado al mercado y en relación con los valores de todo el territorio y que se halla informatizado de forma que se facilite su control.

VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN POR MÉTODO CATASTRAL (MÉTODO DEL COSTE)

El objetivo del método del coste es el cálculo del valor del edificio sin considerar el suelo.Según la normativa aplicada se consideran distintos valores y costes.

 

En la valoración catastral se diferencia entre valor de suelo y de construcción. El cálculo del valor catastral se hace de forma directa por el módulo M, que se actualiza en el tiempo. En otro tipo de valoraciones para hallar el valor de la construcción con el método del coste requerimos del Presupuesto de Ejecución Material, PEM, así como de una estimación de gastos de construcción y beneficio industrial.

 

Primero se determina el:

• MBC, módulo básico de la construcción que se aplica en el supuesto, según año considerado

En la valoración catastral se emplea un módulo básico, M, con coeficientes correctores según el área económica del inmueble.

MBC_i= M x Fc_i

Por ejemplo, en el caso de un inmueble en Madrid que se quiera valorar para fecha de 2016, el proceso es como sigue.

Desde 2012 el MBC en Madrid es 700€, lo que quiere decir que se aplicará en todas las revisiones catastrales a partir de ese año. Sin embargo los inmuebles cuyo año de revisión catastral sea anterior
Se valoran con el MBC que corresponde a su año.
Para actualizar este valor al año en que se aplica, por ejemplo a 2016, en el INE obtenemos el IPC para el periodo de 2012 a 2016, que es 3,8%.

MBC₂₀₁₆ = MBC₂₀₁₂ x IPC
MBC actualizado= MBC₂₀₁₆ = 700 x 1,038 = 722,60€

Según el Real Decreto 1020/1993 para uso residencial, vivienda colectiva, en manzana cerrada y de categoría 4 el valor del coeficiente de referencia al mercado es 1.
MBC_i = MBC₂₀₁₆ x coef. (según uso/categoría) = 722,60€ x 1 = 722,60€

V_c = MBC_i x S_c

Módulos marcados por Normativa

Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

Disposición final primera.

Para el año 1993, el módulo de valor (M) al que se hace referencia en el artículo 2 del presente Real Decreto se fija en 72.000 pesetas/m². (432,73€) (…)

Orden EHA/1213/2005, de 26 de abril, por la que se aprueba el modulo de valor M para la determinación de los valores de suelo y construcción de los bienes inmuebles de naturaleza urbana en las valoraciones catastrales

Único. Módulo de valor M.

1. El módulo de valor M al que se hace referencia en el artículo 2 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, se fija en 1.000 euros/metro cuadrado.

2. La aplicación de los factores de diversificación del suelo y de la construcción definidos en la Norma 16 del anexo del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, da como resultado los siguientes valores:

3. Los módulos MBR y MBC anteriores se aplicarán en las Ponencias de valores que afecten a la totalidad de los inmuebles de naturaleza urbana del municipio y que se aprueben a partir de la entrada en vigor de esta Orden, así como a las posteriores Ponencias de valores parciales que complementen o modifiquen dichas Ponencias totales.

Real Decreto 1464/2007, de 2 de noviembre, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración catastral de los bienes inmuebles de características especiales.

 (Centrales térmicas, Centrales de producción de gas y regasificación, Refinerías, Aeropuertos, Puertos comerciales, Centrales nucleares, Centrales de producción de energía hidroeléctrica y presas, saltos de agua y embalses)

(…)Disposición adicional primera. Modificación del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

1. Se modifica la norma 16 del Anexo del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana(…)

Antes del Real Decreto 1464/2007 que modifica la Norma 16 del Real Decreto 1020/1993

se aplican:

Factor de diversificación del suelo, de 2,80 a 0,18

Factor de diversificación de la construcción de 1,30 a 0,80

MBR_i = 0,21 • M • F_S

MBC_i = 0,50 • M • F_C

Valores con el Real Decreto 1020/1993 antes de 2007

módulos MBR y MBC hasta 2007 en el RD 1020/1993

Desde el Real Decreto 1464/2007 se aplican:

MBRi = M x Fsi

MBCi = M x Fci

en la que F_si y F_ci son factores que diversifican los componentes de suelo y construcción del módulo M

Fsi: 1,70-1,20-0,80-0,45-0,21-0,10-0,0378

Fci: 0,70-0,65-0,60-0,55-0,50-0,45-0,40

Valores con el Real Decreto 1020/1993 tras modificación de 2007

módulos MBR y MBC desde 2007 en el RD 1020/1993

Asimismo, se pueden incrementar de forma limitada por los porcentajes contenidos en la Norma de Catastro Real Decreto 1020/1993, que se expresan en la siguiente tabla.

Límites para coeficientes añadidos a los valores de MBR según RD1020/1993

Coeficientes del valor de las construcciones según tipología y calidad según Normas Técnicas del Catastro (Real Decreto 1020/1993)

 

Norma 24. Referencia de los valores catastrales con los del mercado inmobiliario.

Realizados los estudios del mercado inmobiliario urbano establecidos en la norma 23 anterior, el Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria dictará las instrucciones oportunas para garantizar que la referencia prevista en el artículo 66.2 de la Ley 39/1988, reguladora de las Haciendas Locales, se realice de forma coordinada y homogénea.

CUADRO DE COEFICIENTES DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

TIPOLOGÍAS CONSTRUCTIVAS			CATEGORÍA
USO	CLASE	MODALIDAD	1	2	3	4	5	6	7	8	9
1 RESIDENCIAL	1.1 VIVIENDAS COLECTIVAS de CARÁCTER URBANO	1.1.1 EDIFICACIÓN ABIERTA	1,65	1,40	1,20	1,05	0,95	0,85	0,75	0,65	0,55
		1.1.2 EN MANZANA CERRADA	1,60	1,35	1,15	1,00	0,90	0,80	0,70	0,60	0,50
		1.1.3 GARAJES, TRASTEROS Y LOCALES EN ESTRUCTURA	0,80	0,70	0,62	0,53	0,46	0,40	0,30	0,26	0,20
	1.2 VIV. UNIFAMILIARES de CARÁCTER URBANO	1.2.1 EDIFICACIÓN AISLADA O PAREADA	2,15	1,80	1,45	1,25	1,10	1,00	0,90	0,80	0,70
		1.2.2 EN LINEA O MANZANA CERRADA	2,00	1,65	1,35	1,15	1,05	0,95	0,85	0,75	0,65
		1.2.3 GARAJES Y PORCHES EN PLANTA BAJA	0,90	0,85	0,75	0,65	0,60	0,55	0,45	0,40	0,35

Tipología 1.1.2.4 con la construcción media, uso residencial en viviendas colectivas de carácter urbano, en manzana cerrada