martes, 18 de julio de 2017
lunes, 17 de julio de 2017
La Confusión de los metros construidos y útiles
Cualquier persona que tiene intención de comprar o vender un inmueble va a tener que manejar los conceptos de metros construidos, útiles y comunes.
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| Plano de locales con indicación de superficies |
“Este vasto universo que os maravilla es la casa del pobre, es la casa del rico que ha sido expoliado; tiene la bóveda celeste como cúpula… Ved todo lo que la naturaleza ha hecho por el pobre. El rey, los emperadores, los propios dioses ¿tienen quizá palacios más grandes?”. (Claude-Nicolas Ledoux. 1.804)
Los metros construidos están muy claros en una vivienda unifamiliar; son todos los que ocupa la edificación. Sin embargo, para el caso de bloques residenciales, con una comunidad de propietarios y división horizontal ya no queda tan claro cuales son los metros construidos.
Cuando el inmueble pertenece a un edificio con más propietarios, a cada uno de los inmuebles se les asigna una parte de los espacios de uso comunitario. Por ejemplo las escaleras, el portal o los pasillos de distribución hacia cada espacio privativo. Esto tiene efecto al calcular la cuota de participación en la comunidad de propiedad horizontal y también figura en la descripción catastral que sirve de base al Impuesto de Bienes Inmuebles.
LOS METROS CONSTRUIDOS CON COMUNES ASIGNADOS
Para el catastro, el registro mercantil o las valoraciones con la finalidad de garantía hipotecaria los metros construidos son la suma de los privativos, más los comunes asignados y los de los anejos inseparables (pueden ser trasteros y plazas de garaje, pero si se trata de vivienda libre no tienen por qué ser anejos).
De hecho, en las escrituras de propiedad y, en consecuencia, en las inscripciones del Registro de la Propiedad también los metros cuadrados que figuran incluyen esta parte de metros comunes que se atribuyen a nuestro inmueble.
Asimismo, cuando se publicita un inmueble que está en venta lo habitual es que figuren los metros cuadrados construidos, siendo estos la suma de los del inmueble propiamente dicho, más los comunes que le corresponden. El reparto se hace de manera que el 100% de la superficie construida este asignada a los propietarios y las zonas comunes, que son de uso de todos los propietarios también forman parte de la propiedad de cada inmueble individual repartidos con un criterio concreto que se especifica en los estatutos.
Referido lo anterior se llega a la conclusión que para comparar dos inmuebles por su tamaño es más exacto considerar los metros útiles, aunque pocas veces se dispone de ese dato en la publicidad de los inmuebles.
Plano de venta de inmueble con las superficies
En el Real Decreto515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en
cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de
viviendas, se indican toda la información referida a los inmuebles que es
obligado poner a disposición de los compradores.
Ø Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y
descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y
de los servicios accesorios.
COMO SE CALCULAN LOS METROS CONSTRUIDOS
El dato de los metros construidos de un inmueble, sin incluir metros asignados
de zonas comunes, es sencillo de obtener midiendo en el plano. Se calcula la
superficie que encierran los elementos de separación entre nuestro inmueble y
las zonas comunes e inmuebles limítrofes. Por ejemplo, cuando consideramos un
tabique de separación con otra vivienda distinta se medirá desde el eje, pero si
es un tabique que separa la vivienda de
las zonas comunes, se sumara todo el área ocupada por este.
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Plano con las mediciones del inmueble real |
Las terrazas que estén cerradas en tres de sus lados se
computan al 100% y las que demás con el 50%. Las superficies con menos de metro
y medio de altura libre no suman en la superficie construida para el caso de
vivienda.
El problema sin embargo surge cuando se quiere conocer cuales son los
metros de zonas comunes que se atribuyen a mi inmueble. La única forma de
saberlo con seguridad es a través de la escritura pública, que debería
coincidir con lo que figura en el Registro Mercantil, aunque no siempre sea
así. También el reparto se debe reflejar en los estatutos de la Comunidad de
Propietarios, que es de donde suele tomar el dato la Dirección del Catastro,
puesto que en cada ficha catastral se especifica el reparto entre metros
privativos y comunes.
La razón de que no se pueda
conocer el coeficiente de participación sin obtener el dato de estas fuentes es que existen diversos
métodos, decidiendose por uno de ellos en el momento que de la división horizontal
de la propiedad. Incluso se pueden modificar las cuotas de participación por acuerdo de la mayoría de propietarios. Según la jurisprudencia no se puede defender que ningún método tenga más validez que
otro, ya que, a día de hoy, todos son igualmente aceptados.
En todo caso, cada método se debe aplicar correctamente, lo cual no siempre ocurre, por lo que se podría comprobar que se aplica correctamente, para lo cual hace falta saber la superficie total, las de cada propiedad considerada individualmente y las superficies comunes totales.
En todo caso, cada método se debe aplicar correctamente, lo cual no siempre ocurre, por lo que se podría comprobar que se aplica correctamente, para lo cual hace falta saber la superficie total, las de cada propiedad considerada individualmente y las superficies comunes totales.
Métodos:
- A partes iguales entre todos los propietarios.
- Coeficiente de participación proporcional al tamaño de cada inmueble y al total del edificio. Sería un porcentaje proporcional a los metros útiles en relación con los metros totales.
- Los criterios quedan reflejados en los estatutos de la comunidad de bienes y especifican el modo en que se consideran otros aspectos diferentes de las superficie útil, como son la situación (altura y orientación) y el uso estimado de elementos comunes.
Artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal
CAPÍTULO II. Del régimen de la propiedad por pisos
Artículo tercero.
En el régimen de propiedad establecido en el artículo trescientos noventa y seis del Código Civil corresponde al dueño de cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo.
Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.(…)
Artículo quinto.
(…) En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
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| Plano de local comercial con superficie construida y útil |
Cambios en el Artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal: Propiedad, Copropiedad y Cuotas de Participación
La Ley 8/2013 de 26 de Junio de 2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Disposición final primera. Modificación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
Se modifican los artículos 2, 3, 9, 10 y 17 y la disposición adicional de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
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| Tabla de medidas y superficies útiles de una vivienda |
COMO SE CALCULAN LOS METROS ÚTILES
La forma de medir los metros útiles de un inmueble es
sobre un plano o bien hacerlo in situ, lo segundo es más laborioso, pero nos
proporciona más fiabilidad, ya que en muchas ocasiones los planos no son
exactos o contienen errores. Se deben sumar los espacios de los armarios y cualquier superficie que se pueda pisar.
Consideramos los metros útiles aquellos que están
libres de elementos constructivos fijos, como tabiques, pilares o conductos de
instalaciones.
Es decir toda la superficie libre de suelo y limitada
por los cerramientos.
COMO SABER LOS METROS CONSTRUIDOS, ÚTILES O COMUNES
Es evidente que existe relación entre los metros
construidos y los útiles, pero, incluso aunque no se consideren los metros
comunes, la relación puede variar. Se puede hacer una estimación de los metros
construidos a partir de los útiles y en ese supuesto se incrementan los útiles
entre un 10 y 15 por ciento en pisos, sin ser un cálculo exacto.
Los pisos bajos tienen más superficie ocupada por
instalaciones y estructura que los altos, pues ambas van disminuyendo en sección
al subir en altura. Esta sería por ejemplo una cuestión a tener en cuenta si intentamos
deducir el total de metros construidos (los que determinan el valor) de un inmueble
dentro de un bloque en altura.
Para saber los metros construidos debemos medir el perímetro
de nuestra propiedad y determinar la superficie que engloban. Además se suman los
metros de elementos comunes que estarán marcados por el coeficiente de
participación que corresponda.
Las plazas de garaje tienen su coeficiente de
participación cuando son propiedades independientes, pero también podrían
considerarse como anejos a la vivienda, así como los trasteros, y participar del
mismo coeficiente del piso. Se dan las situaciones de:
- trasteros y plazas de garaje como propiedades independientes, con su propia cuota de participación
- trastero considerado anejo y garaje no
- ambos, trastero y plaza de garaje como anejos (para que cuenten con la misma protección que las VPO deben de ser anejos).
En el artículo
de Idealista.com al que remite el enlace siguiente, se habla de hasta cuatro
cifras diferentes de metros construidos para un mismo inmueble. Según se
obtengan del catastro, del registro de la propiedad, de los planos (la escritura de
compra-venta debería coincidir con el registro) o del vendendor o representante.
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