El pasado día 23 de febrero la plataforma preciosdevivienda.es organizó una jornada sobre el tema de los precios de la vivienda. El título era el siguiente, PRECIOS DE VIVIENDA EN ESPAÑA: EVOLUCIÓN 2017 Y TENDENCIAS 2018
En este enlace se ofrece el programa y el video con las intervenciones.
Plataforma precios de vivienda punto es
http://www.preciosdevivienda.es/acceso_streaming.html
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| Encuentro organizado por preciosdevivienda.es el 23 de febrero |
Ya en el anterior post nos referíamos a la revitalización del mercado inmobiliario y al peligro de que surgiese una nueva burbuja inmobiliaria. Este tema también fue comentado en la mesa redonda y se descartó que existiera ese peligro, insistiéndose mucho en la subida del alquiler tanto en importancia, como en precio.
Intervinieron por este orden:
Antonio Aguilar, Director General de Arquitectura, Vivienda y
Suelo, Ministerio de Fomento
Julio Rodríguez López. Economista
Oriol Aspachs. Director de Macroeconomía, Caixabank Research
Carolina Roca. Representante de ASPRIMA
Javier Rodríguez Heredia. Socio, Azora
Leopoldo Torralba. Analista Senior Macroeconomía, Mercado de
Capitales y Sector Financiero, Arcano Partners
Juan Manuel Lamet. periodista de Política y Economía,
Expansión
ACERCA DE LAS ESTADÍSTICAS E INFORMES SOBRE LA VIVIENDA
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| Mesa redonda del Encuentro organizado por preciosdevivienda.es |
El señor
Julio Rodríguez López trató el tema de las numerosas
fuentes de información que hay a nuestra disposición para explicar el momento
actual y la evolución del mercado.
La entrada de este blog,
"Burbuja Inmobiliaria y el precio de la vivienda" de marzo del pasado año, ya se dedicó a las fuentes de información
que mencionó el ponente. Estas han han ido aumentando y mejorando en los últimos años señalando el esfuerzo especial del
Ministerio de Fomento y del Instituto Nacional de Estadística
;
los cuales desde 2012 y 2011 ofrecen estudios detallados con los datos
recogidos en el mercado. Asimismo tasadoras y colegios profesionales ponen a
disposición del público los datos recogidos en sus propios registros.
Se supone que en esta nueva plataforma que está patrocinada
por el Ministerio, portales inmobiliarios, sociedades de tasación, etc. se
podrá en el futuro ampliar aún más toda esta información y obtener una foto más
realista del sector.
Respecto a las estadísticas disponibles, las hay que se
refieren a vivienda nueva, vivienda protegida, hipotecas solicitadas, ofertasen el mercado, etc. Estadísticas que abarquen el sector del alquiler tan sólo
existen las de los portales inmobiliarios o el registro de arrendamientos de
Cataluña.
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| Sede del BBVA en el barrio de Las Tablas de Madrid |
El comportamiento de los indicadores dibujan la evolución del
mercado y requieren junto a las estadísticas disponibles de una interpretación
adecuada. Como novedad respecto a situaciones pasados se da actualmente un
crecimiento de ventas y disminución de hipotecas contratadas que no tiene
precedente.
Los indicadores de crecimiento económico que están
relacionados con el sector serían:
- Valor del patrimonio inmobiliario (no se contabiliza el valor del suelo)
- Factor de estabilidad financiera
- Incidencia del patrimonio inmobiliario en la crisis bancaria
- Influencia de precios de vivienda en el alquiler y en el IPC
Las estadísticas que se refieren al stock de viviendas para
vender deberían ir acompañadas del flujo de venta, porque de lo contrario se repetiría la
situación que se dio durante la crisis, cuando el flujo de ventas se estancó,
pero sin tener repercusión en el precio de venta. El ministro de Guindos obligando a
los bancos a provisionar para compensar el desplome del mercado inmobiliario
consiguió por fin que los bancos bajaran los precios.
MÉTODOS
Para la mayor utilidad de las estadísticas se utilizan
métodos como:
Estratificación de los datos por estructuras o calidades
homogéneas
Regresiones hedónicas, que consideran
producto para el que se identifica precio y unas
determinadas características como superficie, ubicación, antigüedad, número de dormitorios…
.
Método basado en valoraciones hipotecarias.
Influyen en estas variaciones el componente cíclico del mercado
Variaciones estacionales*, como en el caso del Índice de
Precios del INE, trimestral, con periodos consecutivos afectados por
estacionalidad.
*Lo ideal sería mediante análisis corregir la estacionalidad
de los índices que sean mensuales y trimestrales a los cuales les afecta la
estacionalidad.
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| Datos de Notarios.org venta de viviendas por año |
NÚMERO DE HOGARES
La precisión para el periodo 2014-2016 fue de 79.500 y la
cifra real de 62.500
Es importante que la previsión sea ajustada si el proceso
constructivo dura al menos 2 años.
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| Hogares Unipersonale 2016 INE |
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| Hogares Unipersonales por edad y sexo 2016 INE |
SERIES PROLONGADAS
De diferentes organismos disponemos de datos que se extienden
desde 1982 a
2017 o indicadores como los del INE, que cubren del 2007 al 2017
El ministerio de Fomento, el INE, las sociedades de tasación,
Colegio de Registradores, Notarios, Portales en Internet proporcionan
información de indicadores desde antes de la crisis.
INE. Construcción y vivienda
Estadística de hipotecas
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Noviembre 2017 |
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Estadística de transmisiones de derechos de la propiedad
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Diciembre 2017 y provisionales año 2017 |
Índice de precios de vivienda
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Trimestre 3/2017 |
Estadística sobre ejecuciones hipotecarias
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Trimestre 3/2017 |
Índices de precios de materiales e índices nacionales de la mano de obra
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Diciembre 2016 |
Índice de precios de vivienda. Base 2015
Índice de Precios de Vivienda (IPV). Base 2007
Según estas estadísticas los precios subieron un 200%, las transacciones bajaron durante la crisis y han aumentado un 4,3% desde 2014
La recuperación en 2017 sitúa a España en el sexto puesto
europea de incremento de precios, con aumento de alquiler, lo cual lleva a
mejora de la rentabilidad de las inversiones.
Se toma de referencia el año 2007 para conocer las tasas
acumuladas de variación en los precios o bien se analizan los periodos
1997-2007, 2008-2013 y 2014-2017. Rondando el 30% para la caída entre 2007 y
2013.
Respecto a la Eurozona España tuvo una mayor caída y en
consecuencia mayor recuperación. Si en la eurozona el alquiler representa de
media un 22% en España era de 13,5% en 2011, siendo el actual de 17,3%,
excluyendo el 5,1% de cesión, que el INE y el Banco de España engloban dentro
del porcentaje de alquiler, sin serlo realmente.
La política monetaria del Banco Central Europeo estimula el mercado y el efecto es diferente en cada país, los tipo se prevé que suban y, a la vez, el número de nuevos hogares creados contribuye a la mayor o menor recuperación. Se ha observado asimismo dos periodos con diferentecomportamiento que son de 2008 a 2013 y de 2014 a 2017.
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| Edificio en construcción |
No se habló, sin embargo, de los procesos urbanísticos dedesarrollo de suelo más allá de reclamar más suelo disponible a los ayuntamientos y más agilidad en su tramitación. Se deduce de ello que no está sobre la mesa un necesario cambio de los instrumentos de desarrollo que abarate la producción inmobiliaria y que facilite realmente el acceso de los ciudadanos a un bien esencial como es la vivienda.
LAS CIFRAS DEL SECTOR INMOBILIARIO EN ESPAÑA
DURANTE LA CRISIS
40.000 millones de euros es la cifra que se inyectó a los
bancos para compensar la disminución del valor de sus activos inmobiliarios.
Con este dinero SAREB compró los activos inmobiliarios de los bancos con una
quita del 60%.
50% del mercado de venta solía ser de obra nueva en una
situación muy diferente a la actual
200.000 viviendas al año era la producción de vivienda nueva
anterior a la crisis
40.000 fue la producción en los años de crisis
MOMENTO ACTUAL
464.000 compra-ventas de viviendas se realizaron durante 2017, con aumento del 14% respecto al año anterior.
3,1% subieron los precios en 2017
12.6000 millones se invirtieron en obra nueva.
10% es obra nueva en la actualidad con 47.000 transacciones
del total de 470.000
80% de la demanda de vivienda tiene limitado el precio en
torno a 150.000€
80.000 unidades la producción en 2017
150.000 una producción que parece lógica al sector productivo
de la construcción.
EL MERCADO DEL ALQUILER
En España también tiene gran importancia la inversión
inmobiliaria entre los particulares y actualmente estos inversores representan
un alto porcentaje en el mercado del alquiler de vivienda. Por otro lado, la
inversión institucional está creciendo en este mercado debido a sus buenas
perspectivas.
Tradicionalmente los precios de los alquileres en España son
lo suficientemente altos para que el mercado de venta compita directamente con
el del alquiler. Si el precio del alquiler fuera más asequible existiría un
crecimiento aún mayor del porcentaje de vivienda alquilada, de forma que se
acercase más a la media europea. Esto beneficiaría a la población más joven y a
la movilidad de los trabajadores flexibilizando el mercado de trabajo, una
necesidad que se presenta cada vez con más fuerza.
Respecto al mercado del alquiler Javier Rodríguez Heredia, de
Azora, refería un esfuerzo de un 18% de renta de sus inquilinos como media,
acerca de lo cual se le preguntó, ya que parecía un porcentaje muy bajo en el
caso de áreas como la de Madrid. Él mismo habló de que quedaba un margen de
incremento del esfuerzo hasta el 30%, que se considera el aconsejable.
Además con la mejora del mercado de venta parte de la oferta
de vivienda en alquiler está yéndose a la venta y más el incremento del parque de vivienda turística, se produce ascensos en los precios de alquiler o
fenómenos como la famosa gentrificación.
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| Ciudad griega |
LOS AGENTES DEL MERCADO
En esta jornada participaron diferentes agentes del mercado
bajo el patrocinio de distintas entidades con influencia en el sector. El único
agente no representado, aunque una parte muy interesada en el tema, fueron los
propios consumidores barra ciudadanos que representan la parte más débil del
negocio y a los que se les exige un mayor esfuerzo financiero dedicado al
apartado de vivienda para beneficio de administraciones locales, centrales,
industriales y resto de agentes.
Carolina Roca (grupo Roca) sí mencionó la necesidad de que la
industria se ajuste a una demanda que representa un 80% del total y que busca
producto con un precio limitado a unos 150.000€. Con los salarios actuales en
niveles mucho más bajos que antes de la crisis, por lógica matemática para
rentas disponibles de 1.000€ mensuales y con asignación de un 30% a la vivienda
para hacer frente a el 80% de esos 150.000€ estaríamos hablando de 33,33 años
en total , sin considerar intereses o impuestos.
Como apuntaba Carolina Roca, la parte fiscal de la vivienda
representa un porcentaje considerable, del 25% habló, el cual debería
disminuirse para facilitar el acceso de los ciudadanos a este bien de primera
necesidad. Sin embargo, se produce asimismo un encarecimiento del suelo
producido por el acaparamiento y la especulación que dificulta el control de
los precios, que es el objetivo a alcanzar más importante.
El suelo es componente fundamental en el precio de la
vivienda, especialmente en las ciudades, si este es escaso o su desarrollo es
muy lento, su precio se dispara incrementando el precio final del producto.
Cartel de "Se vende"
No se habló apenas de los temas que se trataron en el
anterior post y que son trascendentales para la formación de los precios de la
vivienda. A saber:
- MECANISMOS URBANÍSTICOS DE LOS DESARROLLOS RESIDENCIALES EN ESPAÑA
- VIVIENDA PROTEGIDA EN VENTA A PRECIO DE MERCADO
- VIVIENDA PROTEGIDA DE ALQUILER
- COMPRAR UNA VIVIENDA COMO RESIDENCIA HABITUAL O COMO INVERSIÓN PARA VENTA O ALQUILER
Asimismo, el señor Antonio Aguilar, representante del Ministerio de Fomento, refirió las novedades que proximamente nos llegaran en relación con el nuevo Plan de vivienda y la Agenda urbana española.
En marzo está previsto que se publique la modificación del CTE DB-HE, documento de ahorro energético, la normativa de palicación en la nueva construcción que se actualiza cada 6 meses. También el nuevo Plan de Vivienda 2018-2021 se hará público en la primera quincena de marzo y se dará en él impulso al alquiler, a la rehabilitación, relativa a accesibilidad y eficiencia energética, así como a la renovación y regeneración urbana.
Por otro lado en la Agenda Urbana Europea se promueve el establecimiento de usos mixtos del suelo que lleven a un modelo menos dependiente del transporte y más sostenible.
Párrafo de "El Capital" de Karl Marx referente
al mercado inmobiliario.
“El beneficio mismo de la construcción es extremadamente pequeño; su ganancia principal consiste en el alza de la renta del suelo, en una hábil elección y utilización del terreno de construcción. Por este camino de la especulación, que anticipa la demanda de casas, se han construido por entero Belgravia y Tyburnia, y los innumerables millares de villas en torno a Londres”. (Karl Marx “El Capital”1.867)
¿HAY BURBUJA INMOBILIARIA O NO?
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| Mayores burbujas de los tiempos modernos. Global financial Data |
Si hubiera burbuja los precios deberían haber subido de forma
injustificada, pero si hay una mejora del empleo, aumento de inversores
interesados y compra por parte de ciudadanos extranjeros, parece que los
aumentos de precios se justifican. Estará más justificado el incremento en los
precios cundo por fin los salarios aumenten, algo que se espera que suceda
pronto. El aumento en la creación de hogares, por el contrario, no parece que
se vaya a producir y ese es un factor de ralentización del mercado.
Si aumenta la oferta de vivienda pública de alquiler se podrían
controlar los precios, pero ya se vendieron a los fondos buitres una gran bolsa
de viviendas, del IVIMA y de la
EMV, por ejemplo, y eso ya no tienen vuelta atrás. La opción
de limitar el precio del alquiler tampoco es aconsejable y desincentiva a los
inversores agravando los problemas que siempre ha tenido este mercado, a pesar
de haber mejorado la protección del arrendador con la nueva Ley deArrendamientos Urbanos 2015.
