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| Plano de la Puerta del sol. Catastro de Madrid |
Cuando compramos una vivienda estamos acostumbrados a centrarnos en aspectos que son prioritarios para nosotros, pero olvidamos otros que pueden resultar trascendentales en el futuro y, sin embargo, no se consideran al tomar la decisión.
Para empezar habría que
señalar que no es lo mismo comprar un inmueble edificado hace 30, 50, 100 o 200
años. Igual que no es lo mismo un coche de época, que un último modelo o un
mueble de IKEA respecto al aparador heredado de nuestra bisabuela.
Las prioridades normales de un comprador de vivienda son: la superficie y
distribución, la ubicación y el estado del inmueble. Es natural que en nuestra
decisión de compra se valoren las necesidades satisfechas mediante la
inversión; necesidades de confort en todos los sentidos. Sin embargo, se suele
olvidar que cualquier bien que se adquiere nos obliga a un mantenimiento, que,
primero, caso de descuidarse desvalorizará nuestra inversión y, segundo, nunca
podrá ser igual el mantenimiento requerido en un inmueble hecho con tecnología
moderna, que otro con la vida útil de 100 años más que superada.
SISTEMAS CONSTRUCTIVOS MÁS HABITUALES
En cualquier punto de la
ciudad se puede encontrar cualquier tipo de edificación y de cualquier época,
ya que puede tratarse de edificios nuevos en el centro o antiguos en la
periferia. Sin embargo, lógicamente en el casco histórico se localizan los
edificios más antiguos y a medida que nos desplazamos hacia los ensanches
sucesivos, de principios o mediados del siglo XX, se encuentran otras tipologías
modernas con materiales y sistemas constructivos de su época.
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| Monumento de 1.815 a Fernando VII en calle Toledo (La Fuentecilla) |
La construcción tradicional de Madrid, dejando aparte grandes edificios representativos, hace uso del ladrillo, de madera y del adobe incluso. Entrando en la época industrial se comenzaría a reemplazar la estructura de madera con la de hierro roblonado, pero en edificación de calidad. Y más tarde, durante el siglo pasado, se generaliza el uso de hormigón y del acero, que también se emplea, pero algo menos.
Mientras el hormigón se
solía destinar prioritariamente a edificación residencial, el acero se
identificaba más con construcción industrial o edificios singulares. Se construyeron torres de
oficinas en zonas principales, compensando su mayor costo
con la rapidez en ejecución.
Dentro de la cerca de
Felipe IV, es decir, entre las calles, Alberto Aguilera, Sagasti, Génova, Paseo
de la Castellana,
las Rondas, Gran Vía de San Francisco y Bailén, el 80% de edificios es de antes
del siglo XX.
Del censo
de 2011 (se encuentra colgado en la página web del ayuntamiento) se extrae el dato de un
total de 14.934 edificios desde el
año 1.940 hacia atrás y 23.023 edificios
anteriores al año 1.950 (8.089 edificios corresponden al periodo entre 1.941 y 1.950).
De todas las épocas de
construcción de los edificios de Madrid las dos décadas de los 50 y 60 son, con
diferencia, las de mayor actividad constructora, coincidiendo con el resurgir de
España tras el duro periodo de posguerra. En los 60 la proporción es de 15.6 inmuebles
por edificio de media, siendo 9.2 en la década anterior, de lo que se deduce que el
tamaño de viviendas empieza a ser menor.
Por el tipo de parcela y
por los medios y formas de construir, tienen poco que ver las tipologías
edificatorias del siglo XX con las de siglos anteriores en zonas del centro
urbano, que seguían la tipología popular.
Plano de Madrid de 1762 Biblioteca Nacional de España, Dominio público
Se denomina arquitectura
popular a la que repite una tipología característica del lugar y la época a la
que nos referimos, adaptada al trazado que surgió de edificaciones
anteriores. Es un trazado irregular derivado de construcciones bajas y de
arquitectura doméstica. Los edificios más antiguos ocupan una parcela estrecha
repartida entre una o dos viviendas por plantas y en algunos casos con más de
dos viviendas, siendo alguna interior, es decir, abierta a los patios que se
dejaban dentro de la parcela para entrada de luz y aire.
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| Calle Sacramento de Madrid, dependencias municipales |
Los frentes de las parcelas son de 5-10, 10-18, 10.5-15, 10.5-23 o 10-33 metros según tipologías de 1, 2 o más viviendas por planta o de edificio en esquina. El 28% del total corresponde a la tipología más frecuente de edificio con 2 viviendas por planta entre medianeras.
Los muros de estas
viviendas anteriores a 1900 se acercan al metro de espesor y se construyen con
materiales de deshecho o muy baja calidad en muchos casos.
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| Calle Sacramento de Madrid, dependencias municipales |
Al ser buena parte de la
estructura de madera, los incendios, la humedad e insectos xilófagos, como
termitas y carcoma, han sido y son sus grandes enemigos. Los cambios a lo largo
del tiempo en sus condiciones iniciales, tanto de uso, como del entorno, han
dejado más expuestos sus elementos. Y a menudo se han deteriorado, careciendo del mantenimiento adecuado que hubiera minimizado los daños.
Los edificios más humildes seguían construyéndose, aún en el XIX con escombro, adobe o tapial y la madera para los forjados, escaleras y estructura lineal. En los de clases más adineradas se empleaba la piedra y el ladrillo para reforzar las partes más expuestas o críticas. Las cimentaciones eran zanjas corridas o pozos atados con arcos si el terreno era peor y los sótanos apenas existían.
Las cubiertas se hacen de madera y teja con aleros unas veces y petos otras y se aprovechaba el espacio abuhardillado para las viviendas más económicas.
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| Plano de la Puerta del sol. Catastro de Madrid |
Estos sistemas constructivos que nos han llegado en inmuebles actualmente en uso requieren unos cuidados muy diferentes a otros de hormigón y acero más modernos. Existe el riesgo de daños que quedaron ocultos durante mucho tiempo y en el momento de la reparación son extremadamente costosos, al tener que trabajar con sumo cuidado sobre lo existente.
En caso de duda sobre las
condiciones del inmueble se puede consultar libremente el resultado de las Inspecciones Técnicas del
Edificio, así como los datos que figuran en el Catastro.
Datos de I.T.E. |
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Resultado
de la ITE :
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DESFAVORABLE - DEFICIENCIAS
SUBSANADAS
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Causa/s
ITE Desfavorable :
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- ESTADO
GENERAL DE LA
ESTRUCTURA Y LA CIMENTACIÓN
·
- ESTADO
GENERAL DE FACHADAS, EXTERIORES Y MEDIANERAS
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Bibliografía
Rehabilitación ambiental con métodos tradicionales. Antonio Ceresuela Puche, ed. COAM 1985
- Rehabilitación y seguridad. J. L. J. Pérez Martín, F. López, P. Úbeda y S. Fernández. Universidad de Educación a Distancia. Escuela de Edificación. 1989
