Burbuja Inmobiliaria y el precio de la vivienda

Adios al dogma de “la vivienda siempre sube" o su versión en negativo, "la vivienda nunca baja”. El estallido de la burbuja inmobiliaria ya desmontó esa mentira infinitamente repetida en España y quizás también en otros sitios. 

Nadie escarmentó en cabeza ajena cuando Japón se dio el batacazo en su mercado inmobiliario allá por los años 80. 

Aquí, en España, tuvimos lo mismo o parecido con una burbuja inmobiliaria que estalló en 2008. Y todavía, 9 años después, sigue el sector en vías de recuperación, pero áun lastrando las cuentas de todos.

*Wikipedia:

La burbuja financiera e inmobiliaria en Japón (baburu keiki, literalmente, "boom de la burbuja") constituyó un proceso de revalorización de activos financieros e inmobiliarios ocurrido en Japón, a partir de 1980, y que finalizó en 1990. Se considera una de las mayores burbujas especulativas de la historia económica moderna.

Cuánto ha bajado la vivienda y cuándo es mejor comprar

La pregunta que nos hacemos es “cuanto”, es decir, cuanto ha bajado el precio de la vivienda (y el resto de inmuebles). Y, claro, cuando es el mejor momento para comprar es otra pregunta que se hace mucha gente desde 2008. Ahora mismo, en 2017,  se intuye que el mejor momento ya pasó; desde luego la obra nueva ha experimentado un gran incremento de precios.

Las 4 Torres de Madrid desde el tren de cercanías

A pesar de que el mercado pueda resultar algo opaco, tampoco es que estemos del todo a ciegas. Diversos organismos públicos y privados cuentan con la información histórica (el futuro nadie lo conoce), que puede servir para estudiar tendencias y niveles, tanto de producción, como de oferta y demanda reciente. Además, los índices económicos y de actividad ayudan a sacar conclusiones respecto hacia donde va el mercado.

Para aportar claridad el Ministeriode Fomento constituyó en su momento el Observatoriode Vivienda y Suelo (primer boletín en 2012). Y también contamos con estudios del InstitutoNacional de Estadística (categoría de construcción y vivienda).

La información proporcionada por el Catastro se fundamenta en datos recogidos de:

→   Notarios   y    Registradores

→      Sociedadesde Tasación

→      Otros como portalesinmobiliarios y colegiosprofesionales

El catastro por norma debe ajustar sus valoraciones a los resultados que resulten los estudios de mercado.

Vista Aérea de la Puerta del Sol. Fuente: Catastro

Algunos ejemplos de la información que es posible recoger de Internet son los siguientes

1)_Estudios de Tinsa

Informe de Tinsa, Sociedad de Tasación española

Cuarto trimestre 2016

Resumen nacional

Variación interanual 0,6%

Diferencia desde máximos 40,8%

Var. Acum. Q4 2016^* 0,6%

Var. Acum. Q4 2015^* 0,3%

Tiempo medio de venta 9,9 meses
Precio medio 1.213 €/m²

Capitales de España más caras

→      Barcelona,capital 2.725 €/m²

→      Bilbao,capital 2.305 €/m²

→      Madrid,capital 2.220 €/m²

→      Cádiz,capital 1.829 €/m²

→      Palmade Mallorca, capital 1.619 €/m²

Capitales de España más baratas

→      Castellónde la Plana, capital 857 €/m²

→      Ávila,capital 896 €/m²

→      Lleida,capital 956 €/m²

→      León,capital 964 €/m²

→      Murcia,capital 979 €/m²

Escuela de Arquitectura de Madrid

2)_Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España

EstadísticaRegistral Inmobiliaria 4º Trimestre 2016 

Extracto del Informe de los Registardores en la página:

http://www.registradores.org/wp-content/estadisticas/propiedad/eri/ERI_4T_2016.pdf

La  distinción  en  vivienda  nueva  y  usada  ha  proporcionado  igualmente  un  predominio  de  las  reducciones  de  compraventas registradas, dando lugar a treinta y tres provincias con descensos en vivienda nueva, frente a las  treinta y ocho en vivienda usada. Las  compraventas  de  vivienda  por  cada  mil  habitantes  han mantenido  la  línea  de  mayores  resultados  en  provincias  costeras,  con  un  alto  peso  de  segunda  vivienda  y  un  mejor  comportamiento  en  el  actual  ciclo  inmobiliario. 

 

Mapa de compraventas de vivienda en el 4º trimestre de 2016. Colegio de Registradores

Concretamente,  en  el  cuarto  trimestre  han  encabezado  los  resultados  las  provincias  de  

Alicante  ( 3,73 ) , Baleares  ( 3,02 ) , Tarragona  ( 2,90 ) y Girona  ( 2,81 ).

Al  margen  de  los  resultados  trimestrales,  el  conjunto  del  año  2016,  como  se  ha  indicado  en  el  apartado  anterior,  ha  sido  especialmente  favorable. Concretamente,  la  práctica  totalidad  de  las  provincias  (cuarenta  y  nueve) han incrementado el número de compraventas de vivienda registradas con respecto a 2015. De hecho,  en vivienda usada todas las provincias han presentado incrementos. Los mayores crecimientos para el total de vivienda han correspondido a las provincias de

Baleares (29,97%), Almería (27,63%), Huesca (23,59%), Barcelona (22,70%) y Valladolid (21,29%).

Tal y como muestra la intensidad de colores del mapa, el mayor número de compraventas del último año se ha concentrado en las provincias del arco mediterráneo, las provincias isleñas y Madrid. Concretamente, los mayores resultados han correspondido a las provincias de Madrid ( 58.752 ) , Barcelona ( 46.415 ) , Alicante ( 29.688 ) , Málaga ( 26.436 ) , Valencia ( 21.963 ) , Baleares ( 13.811 ) , Sevilla ( 12.900 ) , Murcia ( 11.972 ) , Las Palmas ( 11.272 ) y Cádiz (10.288).

Por su parte, el número de compraventas de vivienda por cada mil habitantes en 2016 lo han encabezado nuevamente provincias con alto peso de segunda vivienda y buen comportamiento en el actual ciclo inmobiliario:

Málaga (16,32 ), Alicante (16, 00 ), Almería ( 13,46 ) y Baleares ( 12,38 ).

Las perspectivas, al igual que para el conjunto del territorio nacional, siguen siendo favorables, a pesar de los descensos intertrimestrales de los dos últimos trimestres. En cierta medida, se está produciendo un asentamiento de la recuperación del mercado, encaminado hacia unas tasas de crecimiento más moderadas a las alcanzadas durante trimestres precedentes, pero dentro de una tendencia positiva.

Las provincias no serán en este sentido una excepción, aunque dentro de la asimetría con la que el actual ciclo inmobiliario se está desarrollando, donde determinados ámbitos geográficos están consolidando unos niveles de recuperación especialmente activos (Madrid, provincias isleñas, provincias costeras del Mediterráneo), mientras que otras todavía están dando los primeros pasos de la salida del ciclo bajista de los últimos años.

3)_Información en el Instituto Nacional de Estadística, INE.

INEbase / Industria,energía y construcción / Construccióny vivienda / Índice de precios de vivienda

Desde máximos de 2007, tomados como la referencia para estudiar la evolución del mercado (corresponden al valor 100). El Índice de Precios de la Vivienda del INE nos muestra como ha evolucionado el mercado de la vivienda durante la crisis y ahora, durante la recuperación.

Índice de Precios de la Vivienda del INE

Estos valores indicarían que la variación desde 2007, cuando se dieron los precios máximos, queda con fecha del 4º trimestre de 2016 (9 años de crisis económica) en:

→      Bajada de 30% de media para las viviendas en todo el territorio

→      Concretándose en un 19% en obra nueva (índice 81,2)

→      Para 2ª mano llega al 36,5% de bajada de precios (índice 62,4)

“Así son las cosas y así se las hemos contado”, citando a un periodista de diario televisivo. A partir de aquí cada cual puede interpretar y sacar conclusiones propias; creer o no creer la información que se ofrece en medios periodísticos, foros de Internet, sociedades de inversión o en el corrillo del bar de la esquina.

 

IPV. 4º trimestre de 2016. Viviendas nuevas y usadas

4)_Notariado

Datos de su página: http://www.notariado.org

Número de operaciones, por tipología y medias de precios por metro cuadrado (se supone que construidos).

Compraventa de Inmuebles. Fincas Urbanas

 

Burbujistas o nuncabajistas  🙈🙊🙉 BorjaMateo, Jesús Encinar y otros

Después del batacazo que dio el sector de la construcción y seguidamente el mercado inmobiliario surgieron voces de “yo ya sabía que iba a pasar” y supuestos gurús de la cosa inmobiliaria.

Gráfico de venta de vivienda. Serie 2015-2016. Notariado

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Gráfico de venta de viviendas. Serie 2007-2017. Notariado

http://www.notariado.org/liferay/evolucion-de-compraventa-de-viviendas


La información está a nuestro alcance para saber que está pasando en el mercado inmobiliario. Otra cosa es que uno sea fan de Borja Mateo, JesúsEncinar de Idealista o de otros “expertos” inmobiliarios.

Lo que no es opinable es:

→      El paro está disparado, a pesar de una leve mejoría
→      La demografía manda y también va para abajo
→      Los tipos siguen bajos y pronostican que subirán, las hipotecas a interés fijo están creciendo
→      La zona euro atraviesa la mayor crisis de su historia al cumplir los 90 años de su creación
→      El panorama financiero, político y social mundial es inquietante
→      Por último, que la vivienda es un bien de primera necesidad, aunque también es objeto de especulación desde el siglo XX y no parece que se tomen demasiadas medidas para impedirlo.

Interesante interpretación de los datos estadísticos  

Ricardo Vergés. Estadísticas de vivienda libre en España. 1987-2011

http://www.ricardoverges.com/pdf/ViviendaLibre.pdf