Vida Moderna: febrero 2016

Durante el estallido de la burbuja inmobiliaria se produjo algo así como un despertar colectivo, como si hubieramos vivido el cuento de la lechera. Entonces se señalaron muchos culpables: los bancos que dieron créditos injustificadamente, la Administración que no intervino sobre el mercado y los propietarios que se embarcaron en la compra de unas viviendas de precios inflados.

LA BURBUJA INMOBILIARIA EN ESPAÑA

Desde el 2002, cuando España entró en la moneda única, las viviendas empezaron a sufrir tal incremento de precios que muchos inversores se lanzaron a especular con ellas y se concedieron hipotecas sin considerar la capacidad de endeudamiento del solicitante.

Es verdad que todos los agentes del mercado tuvieron su culpa, como se suele decir, “entre todos la mataron y ella sola se murió”. Pero también es cierto que la mayoría se metió en la compra porque la vivienda es una primera necesidad, ni un lujo, ni un capricho. Osea, que muchos de los que compraron vivienda a un precio excesivo fue porque no se podía elegir otra cosa.

Ante unos alquileres mucho mayores que en el resto de países de nuestro entorno, alquilar no era una opción popular. Hasta los años de la crisis no se ha empezado a promocionar seriamente el alquiler de protección pública y aún deja mucho que desear la gestión de los alquileres por parte de empresas públicas.

Muchas veces leemos noticias sobre el mercado inmobiliario en donde se incluyen datos estadísticos que apenas tienen utilidad, pues mezclan categorías muy dispares. Por ejemplo, precio medio del metro cuadrado por provincia; un dato que puede ser útil en provincias con pocas variaciones, pero no en otras como Madrid o Barcelona. Cuando resulta que dentro de la provincia y de la propia ciudad hay segmentos muy diferentes de producto, no es posible hacer una media con los precios y quedarnos tan tranquilos.

El PROCESO DE TOMA DE DECISIÓN

En fin, volviendo a la pregunta del título, hay que seguir haciendo preguntas para enfocar bien el tema, como las siguientes:

· ¿Con cuantos ingresos cuento?

· ¿Cuáles son mis necesidades imprescindibles que debe cubrir?

· ¿Cuáles son mis gustos y aficiones que pueden influir en mi elección?

· ¿Qué zonas me gustan o prefiero por alguna razón importante para mí?

· ¿Estoy dispuesto a invertir en una reforma o prefiero lo de “para entrar a vivir”?

· ¿Cuándo tengo pensado hacer mi inversión?

· ¿Hay un plan B?

· ¿Y si alquilo antes de comprar para estar seguro de mi inversión?

La cuestión es que es una decisión importante y le tendré que dedicar un esfuerzo en consonancia, por la cantidad a invertir y porque va a determinar mi vida futura.

Según las últimas investigaciones sobre neurociencia, al contrario de lo que se venía pensando sobre la racionalidad de nuestras decisiones, no son los argumentos lo que más convencen a un consumidor. Las emociones producen un importante tirón en el proceso de decisión, cosa que muy bien saben los profesionales del marketing y la publicidad.

Hay que ser consciente de eso y es un dato que puede explicar la irracionalidad de los compradores de viviendas a precios desorbitados durante el periodo burbujista. Una locura que impulsaba a muchos a comprar a pesar de necesitar unas hipotecas de 35 o 40 años, que desaparecieron durante unos años y ahora se vuelven a ver. Igual que se vuelven a ver precios que desmienten las estadísticas que presentan las sociedades de tasación, según las cuales los precios siguen desplomados, respecto el punto alto de la burbuja, en torno a un 50%.

Vamos, que no cuadran esos porcentajes de bajada de precios, claro que se aplican sin apenas discriminación, sólo hay que fijarse en los precios de vivienda en promociones nuevas. Y, también, que, como decíamos anteriormente, los datos estadísticos suelen confundir más que ayudar y se mete en un revoltijo activos que no tienen parecido ninguno.

VALORACIONES HIPOTECARIAS

Una de las formas de valorar un inmueble es compararlo con otros parecidos. Por ejemplo, en el caso de valoraciones hipotecarias, la tasación necesaria para que nos concedan la hipoteca, la Orden ECO/85/2003 del Banco de España regula el procedimiento de valoración por el método de comparación.

Es imposible encontrar inmuebles totalmente iguales y además hay que poder conocer el valor de los que tomamos como muestra. Si uno tiene garaje y otro no, si uno es más nuevo, si el otro está reformado, todo eso hay que penalizar o bonificar, según sea el caso. Entre otros requisitos, la norma fija una diferencia máxima de precio del 7% entre inmuebles a comparar.

En el caso de las viviendas de protección oficial hay unas limitaciones de precio de venta y alquiler que marca la Comunidad Autónoma. Por ejemplo, estos son los precios de m² útil vivienda nueva en Madrid, diferenciando por zonas A, B, C y D (desde el centro hasta los pueblos más alejados de la provincia):

· VPO (régimen general) 1.940,48 (758x1,6x1,6)-1.576,64(758x1,6x1,3)-1.394,72(758x1,6x1,15)-1.212,80 (758x1,6)

· VPPB (protección básica) 1.940,48-1.576,64-1.394,72-1.212,80

· VPPL (precio limitado), con incremento del 25% 2.425,60-1.970,80-1.743,40-1.516,00

· VPO (régimen especial) 1.819,20-1.478,10-1.307,55-1.137,00 (IVA reducido)

· VPO de promoción pública 1.455,36-1.182,48-1.046,04-909,60 (IVA reducido)

· Adquisición protegida de viv. libre 2.668,16-1.940,48-1.576,64-1.212,80

Artículo2 (Orden116/2008). Precios máximos de las viviendas sujetas a regímenes de protección pública

1. Los precios máximos por metro cuadrado de superficie útil de las viviendas sujetas a regímenes de protección pública de la Comunidad de Madrid, tanto para venta como para arrendamiento, se determinarán multiplicando el precio básico nacional (758 euros por metro cuadrado útil), por el coeficiente autonómico (1,60) y, en su caso, por el coeficiente de municipio o ámbito territorial de precio máximo superior (1,60 para la Zona A, 1,30 para la Zona B y 1,15 para la Zona C), tal y como se establecen en el Real Decreto 14/2008, dando lugar a un precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil para cada zona geográfica.

Resultan precios de VPPB (zona A) por 210.000€ + 10% de IVA (2.595€/m²) y VPPL de 270.000 + 10% de IVA (3.337€/m²), con tres dormitorios y unos 89m2. Los dos con trastero y garaje, además de jardín y piscina.

Y si comparo con una vivienda nueva similar de la zona A, sin protección, con un precio de 330.900€ con 99m2, la diferencia de precios es del orden de un 10% más. Comparando la VPPL con 3.033,71€/m² (más IVA) de precio el metro cuadrado construido y la vivienda libre con, por contra, un precio de 3.342,42€/m², llegamos a la conclusión que durante la crisis se han aproximado los precios, por ejemplo, respecto a los precios de 2007, mucho más alejados.

No sólo se han aproximado los precios, sino que los promotores han traslado a sus proyectos demandas de los clientes en el sentido de mayores calidades y aumento de superficie por vivienda. En el siguiente ejemplo de una promoción sobre suelo del SAREB (el banco malo), es representativo de la situación actual.

DEL GRUPO ACR Y EL GRUPO ALLEGRA (ex RIOFISA)

Pisos a 2.300€ el metro cuadrado o cómo romper los precios de la vivienda en Madrid

Detrás de este proyecto, Residencial Nature, se encuentra la constructora y promotora ACR, una de las supervivientes de la crisis inmobiliaria. Con recursos propios y de la mano del Grupo Allegra –antigua Riofisa-, adquirieron el año pasado un solar a la Sareb ubicado en la confluencia de las calles Emilia, Sorolla, San Benito y Cristina, a apenas 10 minutos andando de Plaza de Castilla. Por él pagaron 600 euros el metro cuadrado,

Este proyecto de una conocida firma de arquitectos, Cano y Escario, es el resultado del cambio de manos de una parcela edificable en el centro en los años de la crisis. La parcela comprada inicialmente en 36M se vendió a través de SAREB en 2011 con una rebaja muy sustancial. Esta rebaja se acabó traduciendo en una reducción significativa del precio final de venta de las viviendas.

Los datos que constan en la web de los arquitectos son los siguientes:

Situación: Madrid - PARCELA A-3 API.06.11 “Av. de los Curtidos”
Año: 2014
Cliente/Promotor: Hermosilla 99 Residencial, S.L.
Constructora: ACR
Superficies: Parcela: 3335,68 m² // Sup. Construida Total s/r: 10.662,32 m² // Sup. Construida Total b/r: 8.446,47 m²

DISEÑANDO UN PLAN

Ya se han apuntado diversas consideraciones a tener en cuenta, pero aún quedan otras como:

¿Pido hipoteca y con que plazo?
¿Existen bonificaciones fiscales de las que me vaya a beneficiar?
¿Y que pasa si en vez de comprar alquilo?
¿Que gastos fijos, impuestos y otros me va a suponer esta compra?
¿Que pasa si en algún momento no puedo pagar la hipoteca?
¿Como me influye la variación de los tipos? ¿que tipo máximo tendré que soportar?

Podríamos seguir así indefinidamente, pero lo importante es tener claro en donde me meto, si me compensa y si asumiré un riesgo razonable para mis finanzas personales.